Berlin diskutiert über Wohnungen, Mieten und die Frage, wer sich das Leben in der Stadt künftig noch leisten kann. Beim Wohngipfel von DGB und Deutschem Mieterbund stellte Bundesjustizministerin Stefanie Hubig Pläne für einfachere Vorgaben im kostengünstigen Wohnungsbau vor. DGB und Mieterbund verlangten angesichts steigender Bestandsmieten zugleich eine umfassende Bauoffensive – und zunächst eine deutlich stärkere Regulierung des Mietmarktes.

Der Druck wächst von mehreren Seiten. In Deutschland fehlen derzeit schätzungsweise mehr als eine Million Wohnungen; der Deutsche Mieterbund kommt in seinem Mietenreport 2026 sogar auf rund 1,4 Millionen fehlende Wohnungen. Für 2026 werden rund 185.000 fertiggestellte Wohnungen erwartet, der niedrigste Wert seit 15 Jahren. Der jährliche Neubaubedarf liegt dagegen bei mindestens 300.000 Wohnungen.

Mehr Regeln für möblierte Wohnungen und Indexmieten

Im Bundestag wird über ein Regelungspaket zu Indexmieten, Kurzzeitvermietungen und möbliertem Wohnraum beraten. Eine Verabschiedung wird bis Jahresende angestrebt. Der Gesetzentwurf „Mietrecht II“ wurde am 14. Oktober 2026 im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz angehört. Sieben Sachverständige nahmen Stellung, Änderungen sind im weiteren Verfahren noch möglich.

Bei einer vorübergehenden Nutzung sollen Mietverträge höchstens sechs Monate laufen. Einmalig könnte auf bis zu acht Monate verlängert werden, wenn sich der Bedarf nach Mietbeginn unvorhergesehen verlängert. Dauert das Mietverhältnis länger, sollen automatisch sämtliche Mieterschutzvorschriften einschließlich der Mietpreisbremse gelten. Unionspolitiker Susanne Hierl (CSU) und Jan-Marco Luczak (CDU) kritisieren die starre Obergrenze und wünschen sich mehr Flexibilität – etwa für Probezeiten oder Projektarbeit.

Für möblierte Wohnungen in angespannten Märkten ist ein gesonderter, unaufgeforderter Nachweis des Möblierungszuschlags vorgesehen. Er soll sich am Zeitwert der Möbel orientieren und angemessen sein; das Gesetz soll dafür eine Berechnungsmethode vorgeben. Bei vollständig möblierten Wohnungen wäre eine Pauschale von zehn Prozent der Nettokaltmiete möglich. Fehlt die Auskunft, soll die Wohnung für die zulässige Miethöhe als unmöbliert gelten.

Auch Indexmieten sollen gebremst werden. Steigt der Verbraucherpreisindex binnen eines Jahres um mehr als drei Prozent, soll die Hälfte des darüber hinausgehenden Anstiegs unberücksichtigt bleiben. Das wäre für bestehende und neue Indexmietverträge vorgesehen und soll bei sinkenden Preisen symmetrisch wirken.

Vermieterverbände halten vieles davon für praxisfremd. Der Immobilienverband Deutschland warnt, starre Fristen könnten Mieter mit längerem Bedarf benachteiligen. Die Zehn-Prozent-Pauschale für Möbel sei sachlich falsch, weil Möbelkosten nicht vom regionalen Mietniveau abhingen. Haus & Grund Deutschland sieht die Begrenzung von Indexmieten als rückwirkenden Eingriff in bestehende Verträge und fordert Bestandsschutz sowie einen Übertragungsmechanismus für nicht ausgeschöpfte Erhöhungen. Der Verband kritisiert außerdem den Aufwand der Möblierungsregelung für Kleinvermieter.

Die Begrenzung könnte nach Ansicht der Verbände dazu führen, dass Vermieter auf das streitanfälligere Vergleichsmietensystem ausweichen. Auch die geplante Ausweitung der Schonfristzahlung geht ihnen zu weit. Mieter sollen eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückständen künftig einmalig abwenden können, wenn sie die offenen Beträge begleichen. Bislang gilt das nur bei einer fristlosen Kündigung. Luczak möchte diese Erweiterung auf angespannte Wohnungsmärkte beschränken, in denen bei einer Kündigung Obdachlosigkeit drohen kann.

Politischer Streit um Schutz und Eigentum

Das Kabinett beschloss den Entwurf am 29. April 2026. Am 12. Juni forderte der Bundesrat Nachbesserungen, einen ausgewogeneren Interessenausgleich zwischen Vermietern und Mietern sowie Anreize für die Vermietung leerstehenden Wohnraums. Bei der ersten Lesung am 9. Juli verlangte die Union Änderungen zugunsten der Vermieter. Gleichzeitig wurden ein Antrag der Linken zur Verschärfung des Mieterschutzes und ein Gesetzentwurf der Grünen zur Eigenbedarfskündigung beraten. Die Vorlagen gingen an den Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz. Die Bundesregierung hielt am Entwurf fest; die Mietpreisbremse war zuvor bereits verlängert worden.

Hubig, die sich innerhalb der Koalition für Fortschritte beim Mieterschutz einsetzt, erklärte, sie habe im Frühjahr 2026 einen am Koalitionsvertrag orientierten Gesetzentwurf vorgelegt. Vor dem Treffen mit Mieterbund und DGB am 15. Oktober sagte sie, hohe Mieten belasteten immer mehr Menschen in den Städten; viele seien von Wohnarmut betroffen. Den Entwurf bezeichnete sie als ausgewogen, weil er auch berechtigte Interessen der Vermieter berücksichtige.

Vorgesehen sind daneben weitere Änderungen: Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ soll auch bei Veräußerungen zwischen Miteigentümern und bei Erbauseinandersetzungen gelten. Im Gewerbemietrecht sollen Betriebskostenbelege elektronisch bereitgestellt werden dürfen. Vereinbarungen, die das Recht von Wohnraummietern auf Belegeinsicht einschränken, sollen unwirksam sein. Wird eine neue Heizung nach § 71 GEG eingebaut, soll eine Mietminderung wegen der Beeinträchtigungen für drei Monate ausgeschlossen werden. Mietspiegelbehörden sollen Grundstücksadressen von Grundsteuerbehörden erheben und verarbeiten dürfen.

Für Modernisierungen soll die Wertgrenze des vereinfachten Mieterhöhungsverfahrens nach § 559c BGB von 10.000 auf 20.000 Euro steigen. Damit könnten auch Kleinvermieter die vereinfachte Berechnung mit pauschalem Instandhaltungsabzug nutzen.

Ein allgemeiner Mietenstopp gilt innerhalb der Koalition mit der Union als politisch nicht durchsetzbar. Der Bundesrat hatte im Juni einen breiteren Interessenausgleich gefordert, Immobilienverbände kritisierten vor allem die Vorgaben zu Kurzzeitvermietung, Möblierungszuschlägen und Indexmieten. Der Ton ist rauer geworden. Und die Immobilienbranche blieb dem Wohngipfel gleich ganz fern, nachdem ihre Vertreter die Teilnahme abgesagt hatten.

Umstritten bleibt auch die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände. Hubig lehnt sie ab und verweist auf hohe Kosten und begrenzten Nutzen. Ein pauschales Verbot von Vergesellschaftungen sei wegen Artikel 14 und 15 des Grundgesetzes nicht möglich. Ein entsprechendes Bundesgesetz wäre verfassungsrechtlich komplex; zuständig sei das Innenministerium. Bundeskanzler Friedrich Merz hatte im Juli ein Gesetz gegen die Enteignung von Wohnungsbaugesellschaften angekündigt.

In Berlin strebt eine mögliche rot-grün-rote Landesregierung unter Führung der Linkspartei an, 220.000 Wohnungen in kommunale Hand zu bringen. Die Linkspartei fordert die Vergesellschaftung von mehr als 200.000 Wohnungen großer Konzerne. Ökonom Sebastian Dullien vom IMK sprach sich ebenfalls für Vergesellschaftung und einen Ausbau des öffentlichen Wohnungsbaus aus. Zugleich kritisierte er geplante Kürzungen beim Wohngeld. CDU-Politiker Jan-Marco Luczak äußerte Verständnis für die wirtschaftliche Lage der Vermieter; ein SPD-Politiker brachte eine Vermögensabgabe von 50 Prozent ins Gespräch.

Weniger Neubau, höhere Angebotsmieten

2025 wurden 206.600 Wohnungen fertiggestellt – rund 18 Prozent weniger als im Vorjahr und der niedrigste Wert seit 2012. Der Blick auf 2026 macht die Sache nicht gemütlicher. Nach den Erwartungen bleiben etwa 185.000 Wohnungen übrig, während mindestens 300.000 pro Jahr gebraucht würden.

Parallel zogen die Angebotsmieten an. Nach Angaben des Kiel Instituts für Weltwirtschaft stiegen sie im dritten Quartal 2026 gegenüber dem zweiten Quartal um 1,2 Prozent. Im zweiten Quartal waren es 0,8 Prozent gewesen; der jüngste Quartalsanstieg war damit der stärkste seit dem ersten Quartal 2025. Gegenüber dem Vorjahr lagen die Angebotsmieten nominal um 3,7 Prozent und real um 0,7 Prozent höher.

Unter den acht größten deutschen Städten legten Berlin mit 2,1 Prozent und Düsseldorf mit 2,0 Prozent im Quartalsvergleich am stärksten zu. Hamburg verzeichnete im Jahresvergleich einen Anstieg von 6,7 Prozent. Außerhalb der größten Metropolen lagen die Zuwächse in Bochum, Augsburg und Mannheim zwischen 5,0 und 6,3 Prozent. München blieb mit durchschnittlich 23,7 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter die teuerste Großstadt.

Wohnkosten werden zur sozialen Belastungsprobe

Der DMB stellte seinen Mietenreport 2026 in der Bundespressekonferenz vor. Danach hat sich die Wohnungs- und Mietenkrise auf hohem Niveau verfestigt. In einer repräsentativen Befragung berichteten 58 Prozent der Mieter:innen von gestiegenen Wohnkosten in den vergangenen zwölf Monaten. 29 Prozent sorgen sich, ihre Miete künftig nicht mehr bezahlen zu können. Die Hälfte befürchtet, im Bedarfsfall keine bezahlbare Ersatzwohnung zu finden. Mehr als 25 Prozent könnten ihre Wohnung nach einem starken Einkommensverlust höchstens drei Monate halten.

Amtliche Daten für 2025 zeigen, wie knapp es bei vielen Haushalten schon ist: 11,2 Prozent der Bevölkerung mussten mehr als 40 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für das Wohnen aufbringen. Bei armutsbetroffenen Menschen lag dieser Anteil bei 35 Prozent. Mehr als jede vierte armutsbetroffene Person lebte in einer überbelegten Wohnung. Melanie Weber-Moritz vom Deutschen Mieterbund thematisierte beim Wohngipfel drohende Zwangsräumungen.

Währenddessen schrumpft der Bestand an günstigen Wohnungen. 2025 liefen mehr als doppelt so viele Sozialbindungen aus, wie neue Sozialwohnungen geschaffen wurden. Der Bestand sank auf rund 1,03 Millionen Sozialwohnungen. 52,8 Prozent der Bevölkerung wohnen zur Miete, bei armutsbetroffenen Menschen sind es 78,4 Prozent. Ende 2024 bezogen rund 1,2 Millionen Haushalte Wohngeld.

Der DMB fordert mehr dauerhaft bezahlbaren Wohnraum, besseren Schutz für Mieter:innen und Maßnahmen gegen steigende Mieten. Der Verband ist der Dachverband von 15 Landesverbänden und mehr als 300 örtlichen Mietervereinen mit über 500 Beratungsstellen. Rund 1,25 Millionen Haushalte gehören ihm an, das entspricht etwa drei Millionen Mieter:innen. Der nächste Termin im Kalender steht bereits: Am 16. Oktober 2026 soll weiter über den Mieterschutz gesprochen werden – während draußen die Angebotsmieten schon wieder ein Stück nach oben gerückt sind.