Heute, am 7.10.2026, dreht sich im Wohnungsbau vieles um eine Frage, die auf den ersten Blick simpel klingt: Wie lassen sich Mieter schützen, ohne jene Investitionen abzuwürgen, die dringend gebraucht werden? Axel Gedaschko, Präsident des GdW, vertritt rund sechs Millionen Wohnungen in Deutschland. Er warnt davor, die geplante Mietrechtsreform einseitig zu verschärfen.

Vorgesehen sind unter anderem eine strengere Mietpreisbremse, Eingriffe bei Indexmieten und ein erweiterter Kündigungsschutz. Mieterschutz sei notwendig, sagt Gedaschko. Er bekämpfe aber nicht die Hauptursache der angespannten Wohnungsmärkte: den massiven Wohnungsmangel. Eine Verschärfung des Mietrechts schaffe keine zusätzliche Wohnung.

Mehr Schutz, aber auch Spielraum für Investitionen

Gedaschko fordert deshalb einen Ausgleich zwischen dem Schutz vor finanzieller Überforderung und ausreichendem Spielraum für Neubau, Instandhaltung, Modernisierung und Klimaschutz. Sozial orientierte Wohnungsunternehmen vermieteten langfristig und meist günstiger als der Gesamtmarkt. Gleichzeitig schränkten zusätzliche mietrechtliche Vorgaben ihre finanziellen Möglichkeiten ein.

Weniger Einnahmen könnten zu weniger Investitionen in die Instandhaltung, die Modernisierung und den Neubau führen. Bei kommunalen und genossenschaftlichen Unternehmen flössen die Einnahmen überwiegend zurück in Wohnungen und Quartiere. Der Gesetzgeber müsse daher zwischen Maßnahmen gegen Missbrauch und pauschalen Eingriffen in verantwortungsvolle Bestandshalter unterscheiden.

Auf dem Tisch liegen unter anderem eine teilweise Begrenzung von Indexmieterhöhungen über drei Prozent, strengere Regeln für Kurzzeitvermietungen und eine Ausweitung der Schonfrist bei Mietrückständen. Solche Eingriffe müssten darauf geprüft werden, welche Folgen sie für Investitionen haben. Das klingt trocken, entscheidet aber später darüber, ob am Gebäude nur noch notdürftig repariert oder tatsächlich umfassend modernisiert wird.

Klimaschutz trifft auf knappe Fördermittel

Wohnungsunternehmen sollen gleichzeitig Gebäude klimaneutral machen, ihre Bestände modernisieren, neue Wohnungen schaffen und die Mieten bezahlbar halten. Nach Gedaschkos Einschätzung ist das auf Dauer nicht möglich, wenn Investitionskosten steigen oder Förderungen sinken und zugleich die Refinanzierungsmöglichkeiten durch das Mietrecht weiter eingeschränkt werden.

Als Beispiel nennt er die Reform der Bundesförderung für effiziente Gebäude, kurz BEG. Bei einem Mehrfamilienhaus mit zwölf Wohnungen sinke die förderfähige Kostenbasis für bestimmte Einzelmaßnahmen von 360.000 auf 153.000 Euro. Das entspricht einem Rückgang um 57,5 Prozent. Gleichzeitig müssten Wohnungsunternehmen weiterhin hohe Milliardenbeträge in die Wärmewende investieren. Da passt dann, salopp gesagt, etwas nicht zusammen.

Gedaschkos Ziele lauten: bezahlbarer Klimaschutz, verlässliche Förderung und ausreichender wirtschaftlicher Spielraum. Gerade bei energetischen Sanierungen liegen die Kosten nicht irgendwo im Kleingedruckten, sondern ganz real auf dem Tisch – bei Planung, Material, Handwerk und Finanzierung.

Wer von Mietbegrenzungen profitiert

Von starken Mietbegrenzungen profitierten zunächst vor allem Menschen, die bereits eine günstige Wohnung haben. Wohnungssuchende dagegen – Familien, Auszubildende, Studierende und Beschäftigte, die für ihre Arbeit umziehen müssen – sind auf ein ausreichendes Angebot angewiesen.

Wird Neubau unwirtschaftlich und werden Bestandsinvestitionen zurückgestellt, könnte Mieterschutz nach Gedaschkos Einschätzung zu einer Verwaltung des Wohnungsmangels führen. Dann wird der knappe Bestand verteilt, statt dass neue Wohnungen entstehen. Für Wohnungssuchende bleibt die Lage trotzdem eng, und die Suche zieht sich weiter hin.

Gedaschko fordert deshalb eine Gesamtstrategie für bezahlbares Wohnen statt weiterer Einzelregulierungen. Seine drei zentralen Forderungen sind klar umrissen:

  1. Sozial orientierte Bestandshalter sollen vor pauschalen Beschränkungen geschützt werden.
  2. Für klimaneutrale Bestandsumbauten braucht es verlässliche und ausreichend finanzierte Förderprogramme.
  3. Neubau muss deutlich günstiger, einfacher und schneller werden.

Dazu gehören ein rechtssicherer und einfacher Basisstandard, der „Gebäudetyp E“, Vorrang für den Wohnungsbau in Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie eine Förderung, die vermietete Mehrfamilienhäuser nicht benachteiligt.

Baukosten und Mietrecht gemeinsam betrachten

Mietrecht, Baukosten, Förderung und Klimaschutz lassen sich aus Gedaschkos Sicht nicht getrennt voneinander behandeln. In der politischen Debatte gehe es häufig um die zulässige Höhe von Mietsteigerungen, aber zu selten um die tatsächlichen Kosten für Neubau und energetische Sanierung.

Zu berücksichtigen seien Baukosten, Zinsen, Klimaschutzanforderungen, Förderungen und Mietrecht – alles Stellschrauben, die sich gegenseitig beeinflussen. Steigende Kosten an mehreren dieser Punkte seien nicht mit dauerhaft unveränderten Mieten vereinbar, warnt Gedaschko.

Er fordert einen gesellschaftlichen Konsens, der Bau- und Sanierungskosten senkt, Investitionen ermöglicht und gezielt unterstützungsbedürftige Haushalte fördert. Das Ziel der Wohnungspolitik solle nicht die möglichst effektive Regulierung des Mangels sein, sondern dessen Beseitigung.

Für die Praxis heißt das: Eine neue Regel kann auf dem Papier schnell beschlossen sein. Ein Neubau, eine Wärmepumpe oder eine umfassende Fassadensanierung brauchen dagegen Geld, Planungssicherheit und Zeit. Fehlt eines davon, wird aus dem ambitionierten Vorhaben schnell eine verschobene Maßnahme – und aus der verschobenen Maßnahme womöglich eine weitere Wohnung, die auf Jahre nicht entsteht.

Quelle: Haufe, Mietrechtsreform