Der Wohnungsbau in Deutschland kommt wieder etwas in Bewegung. Im August 2026 wurden 20.600 Wohnungen genehmigt – 6,8 Prozent mehr als im August des Vorjahres. Es war der 15. monatliche Anstieg in Folge. Ein kleines Aufatmen, mehr noch nicht.

Von Januar bis August summierten sich die Genehmigungen auf 169.400 Wohnungen in neuen und bestehenden Gebäuden. Das waren 12,1 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum, zugleich aber rund ein Drittel weniger als im gleichen Zeitraum 2021. Damals waren mehr als 250.000 Wohnungen genehmigt worden.

Mehr Genehmigungen, aber viele Projekte bleiben liegen

Der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes spricht von einer Erholung nach einem historischen Tiefpunkt. Höhere Zinsen und Materialkosten hatten in den vergangenen Jahren viele Bauherren vom Bauen abgehalten. Die Europäische Zentralbank erhöhte ihren Leitzins im Juni und September wegen gestiegener Inflationsrisiken auf zuletzt 2,50 Prozent.

Nach Angaben des Baugewerbes lagen Ende 2025 rund 450.000 genehmigte Wohnungen auf Eis, weil sich ihre Errichtung für viele Investoren nicht rechnete. Ob aus einer Genehmigung tatsächlich ein Bau wird, ist angesichts der höheren Finanzierungskosten also weiter unsicher. Papier ist geduldig, Beton deutlich teurer.

Das zeigte sich auch beim Geschäftsklima im deutschen Wohnungsbau. Der Ifo-Geschäftsklimaindex verschlechterte sich im September auf minus 25,1 Punkte, nachdem er im August bei minus 22,5 Punkten gelegen hatte. Vor allem die Aussichten für die kommenden Monate bewerteten die Unternehmen skeptischer; die aktuelle Lage schätzten sie weitgehend unverändert ein.

Der Anteil der Unternehmen mit Auftragsmangel blieb im September bei 41,3 Prozent. Gleichzeitig stieg der Anteil der Firmen mit stornierten Aufträgen von 13,4 Prozent im August auf 14,1 Prozent im September.

Die Jahresbilanz 2025 zeigt ein gemischtes Bild

Für das gesamte Jahr 2025 meldete das Statistische Bundesamt 238.500 genehmigte Wohnungen in Deutschland. Das waren 23.200 Wohnungen oder 10,8 Prozent mehr als 2024. Erfasst sind Neubauten ebenso wie Wohnungen, die durch Umbauten bestehender Gebäude entstehen. Damit stieg die Zahl der Baugenehmigungen erstmals seit 2021 wieder; 2024 hatte sie den niedrigsten Stand seit 2010 erreicht.

Auf Neubauwohnungen entfielen 198.100 Genehmigungen, ein Plus von 22.100 oder 12,6 Prozent. Durch Umbauten entstanden 40.400 Genehmigungen, 1.000 oder 2,7 Prozent mehr als im Vorjahr. In neu errichteten Wohngebäuden wurden 194.200 Wohnungen genehmigt, 22.600 oder 13,2 Prozent mehr als 2024.

Bei den Gebäudearten klaffen die Entwicklungen auseinander. Einfamilienhäuser kamen auf 44.500 genehmigte Wohnungen – 6.500 oder 17,2 Prozent mehr. Zweifamilienhäuser erreichten 12.600 Wohnungen, also 100 oder 1,1 Prozent weniger; damit blieb ihre Zahl auf dem niedrigen Vorjahresniveau. Zusammen machten Ein- und Zweifamilienhäuser 28,8 Prozent der genehmigten Neubauwohnungen aus.

Mehrfamilienhäuser stellten mit 128.100 genehmigten Wohnungen den größten Block. Das waren 13.900 oder 12,1 Prozent mehr, ihr Anteil an den Neubauwohnungen lag bei 64,6 Prozent. Der Anstieg setzte bei dieser Gebäudeart in der zweiten Jahreshälfte ein. Auch Wohnheime legten zu: 9.100 genehmigte Wohnungen bedeuteten ein Plus von 2.300 oder 34,2 Prozent.

In neuen Nichtwohngebäuden wurden dagegen 3.900 Wohnungen genehmigt, 400 oder 10,3 Prozent weniger als 2024. Durch Umbaumaßnahmen in bestehenden Wohn- und Nichtwohngebäuden kamen 40.400 Wohnungen hinzu, 1.000 oder 2,7 Prozent mehr als im Vorjahr.

Unternehmen und Private tragen den Neubau

Rund 95 Prozent der 198.100 genehmigten Neubauwohnungen entfielen auf Unternehmen und Privatpersonen. Unternehmen genehmigten 108.800 Neubauwohnungen, 13.900 oder 14,6 Prozent mehr. Privatpersonen kamen auf 79.200 Wohnungen, ein Anstieg um 10.200 oder 14,9 Prozent.

Die öffentliche Hand genehmigte 6.900 Neubauwohnungen. Das waren 2.100 oder 23,2 Prozent weniger als 2024.

Auch außerhalb des Wohnungsbaus ging es nicht überall aufwärts. Bei Nichtwohngebäuden sank der genehmigte umbaute Raum 2025 um 5,2 Prozent auf 183,1 Millionen Kubikmeter. Das war der niedrigste Wert seit 2014, als 186,8 Millionen Kubikmeter genehmigt worden waren. Rückgänge gab es bei Warenlagergebäuden um 17,1 Prozent, bei Fabrik- und Werkstattgebäuden um 13,0 Prozent sowie bei Anstaltsgebäuden, etwa Krankenhäusern oder Pflegeheimen, um 37,8 Prozent.

Mehr genehmigter Raum wurde hingegen bei Handelsgebäuden verzeichnet, mit einem Plus von 24,9 Prozent, und bei landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden, die um 11,8 Prozent zulegten.

2026: Das Plus reicht dem GdW nicht

Schon die Zahlen für die ersten fünf Monate 2026 zeigen weitere Zuwächse. Im Mai wurden 21.000 Wohnungen genehmigt, 24,7 Prozent mehr als im Mai 2025. Von Januar bis Mai waren es 104.700 Wohnungen und damit 15,4 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Bei neuen Mehrfamilienhäusern stieg die Zahl der genehmigten Wohnungen um 18,9 Prozent auf 56.100.

Der GdW wertet das als Verbesserung von niedrigem Niveau aus, sieht darin aber keine Trendwende beim bezahlbaren Wohnungsbau. Laut Ifo-Institut verschlechterte sich das Geschäftsklima im Wohnungsbau weiter; die Unternehmen beurteilten sowohl ihre aktuelle Lage als auch die Aussichten für die kommenden Monate schlechter.

Hohe Bau- und Finanzierungskosten sowie zusätzliche Anforderungen machen viele bereits genehmigte Projekte unwirtschaftlich. Solche Vorhaben werden teilweise nicht umgesetzt und landen als sogenannte Schubladenprojekte in den Akten. Für 2026 werden bundesweit voraussichtlich nur rund 200.000 fertiggestellte Wohnungen erwartet. Dem steht ein jährlicher Bedarf von rund 320.000 Wohnungen gegenüber.

Sozial orientierte Wohnungsunternehmen müssen ihre Neubauinvestitionen voraussichtlich um etwa ein Drittel reduzieren. Ihre Fertigstellungen könnten dadurch von zuvor gut 24.000 auf rund 16.000 Wohnungen sinken. Das Genehmigungsplus reicht nach Einschätzung des GdW nicht aus, um diesen Rückgang auszugleichen.

Gefordert werden verlässliche und langfristig planbare Förderbedingungen, deutlich niedrigere Bau- und Finanzierungskosten, schnellere Genehmigungsverfahren und stärkere Anreize für kostengünstigen Wohnungsbau. Als positives Signal nennt der GdW die verbesserte EH55-Förderung: Bereits geschlossene Verträge mit Generalunternehmern führen künftig nicht mehr automatisch zum Ausschluss von dieser Förderung. Der Verband sieht darin einen ersten Schritt und verlangt weitere Maßnahmen, damit mehr Projekte wirtschaftlich umgesetzt und schneller gebaut werden können.

Der GdW vertritt nach eigenen Angaben rund 3.000 kommunale, genossenschaftliche, kirchliche, private sowie landes- und bundeseigene Wohnungsunternehmen. Sie bewirtschaften rund 6 Millionen Wohnungen mit mehr als 13 Millionen Bewohnern – knapp 30 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland.

Gebäudetyp E und die Frage, was wirklich gebaut wird

Die Baubranche setzt Hoffnungen auf den Gebäudetyp E, wobei das E für „einfach“ oder „experimentell“ steht. Auf bestimmte Standards soll verzichtet werden, damit schneller und günstiger gebaut werden kann. Der Zentrale Immobilien Ausschuss fordert dafür eine rechtssichere Ausgestaltung. Sonst bleibt aus der Idee schnell ein Streit über Zuständigkeiten, Haftung und Kleingedrucktes.

Baugenehmigungen gelten als Frühindikator für die künftige Bauaktivität. Ob daraus tatsächlich Häuser, Wohnungen und Wohnheime werden, lässt sich erst mit den Baufertigstellungen beurteilen. Das Statistische Bundesamt will die Baufertigstellungen 2025 voraussichtlich am 22. Mai 2026 veröffentlichen.

Die vorläufigen Ergebnisse beruhen auf Meldungen der Statistischen Ämter der Länder, die bis Januar 2026 vorlagen. Nachmeldungen und verspätete Meldungen können die Ergebnisse noch beeinflussen. Bis dahin bleibt der Blick auf die Baustellen ernüchternd: Genehmigt wird wieder häufiger, doch bei vielen Projekten fehlt weiterhin der wirtschaftliche Boden unter den Füßen.