Der deutsche Wohnungsmarkt bleibt angespannt, die Mieten sind hoch – und hinter den Mietverträgen stehen erstaunlich oft keine großen Immobilienkonzerne, sondern Privatleute. Laut den Zensus-Ergebnissen von 2011 und 2022 sank der Anteil von Privatpersonen und Wohnungseigentümergemeinschaften an den vermieteten Wohnungen zwar von 65,5 auf 63,5 Prozent. Trotzdem stieg die Zahl der von Privatpersonen vermieteten Wohnungen von rund 13,9 Millionen im Jahr 2011 auf 14,5 Millionen im Jahr 2022.

Im Jahr 2022 befanden sich 23,06 Millionen vermietete Wohnungen im Eigentum von Privatpersonen. Deutschlandweit gab es damals 43,1 Millionen Wohnungen. Neuere Zahlen über den Zensus 2022 hinaus hat die Bundesregierung allerdings nicht. Das klingt nach einer kleinen statistischen Fußnote, ist für die Einordnung des Mietmarkts aber durchaus wichtig.

Privatvermieter prägen den Mietmarkt

Die regionalen Unterschiede sind beträchtlich. Im Saarland hatten privat vermietete Wohnungen mit 84,5 Prozent den höchsten Anteil. Es folgten Rheinland-Pfalz mit 80 Prozent und Baden-Württemberg mit 78 Prozent. Am anderen Ende lagen Mecklenburg-Vorpommern mit 37,1 Prozent und Berlin mit 33,6 Prozent – dort war der Anteil am niedrigsten.

Die Bundesregierung bezeichnet private Vermieter als wichtigen Bestandteil des Mietmarktes. Gleichzeitig sollen bezahlbarer Wohnraum gesichert, der Wohnungsbau gestärkt und Investitionen in zusätzlichen Wohnraum gefördert werden. Das ist angesichts der Lage kein kleiner Auftrag: Zwischen Besichtigungsterminen, Baukosten und steigenden Nebenkosten wird vielerorts längst mit spitzem Bleistift gerechnet.

Die ausführlichen Wohnungsdaten stammen aus den Endergebnissen des Mikrozensus-Zusatzprogramms „Wohnen“ 2022. Dieses Programm wird alle vier Jahre erhoben. Rund 39,3 Millionen Haushalte gab es 2022 in Deutschland. 41,8 Prozent lebten in selbst genutztem Eigentum, 58,2 Prozent zur Miete. Viel verändert hat sich bei der Eigentumsquote seit 2006 nicht: Damals lag sie bei 41 Prozent.

In Berlin, Hamburg und Bremen war die Eigentumsquote am niedrigsten. Unter den Flächenländern hatte das Saarland die höchste, Sachsen die niedrigste Quote. In den neuen Ländern lag der Anteil selbst genutzten Eigentums tendenziell unter dem des früheren Bundesgebiets. In Städten wird häufiger gemietet, auf dem Land häufiger selbst genutzt – und mit sinkender Einwohnerdichte steigt tendenziell der Anteil der Eigentumswohnungen.

Mehr Platz im Eigenheim, dichteres Wohnen in der Stadt

Eigentümerhaushalte lebten häufiger in Einfamilienhäusern, Mieterhaushalte eher in Mehrfamilienhäusern. Das schlägt sich unmittelbar auf den Platz nieder: Eigentümerhaushalte verfügten durchschnittlich über mehr Wohnräume und mehr Wohnfläche als Mieterhaushalte.

2022 standen jedem Haushalt im Durchschnitt 96,0 Quadratmeter zur Verfügung, pro Person waren es 55,4 Quadratmeter. Bei Eigentümerhaushalten entfielen durchschnittlich 65,1 Quadratmeter auf jede Person, bei Mieterhaushalten 48,5 Quadratmeter.

Im früheren Bundesgebiet waren es 99,4 Quadratmeter je Wohnung und 56,9 Quadratmeter je Person. In den neuen Ländern einschließlich Berlin wurden 83,0 Quadratmeter je Wohnung und 49,8 Quadratmeter je Person erfasst. Die Top-7-Metropolen kamen auf 76,6 Quadratmeter je Wohnung und 47,6 Quadratmeter je Person. In dicht besiedelten Gebieten waren es 81,7 beziehungsweise 49,9 Quadratmeter, in Gebieten mittlerer Besiedlungsdichte 101,4 und 57,6 Quadratmeter. Ländliche Gebiete lagen mit 116,0 Quadratmetern je Wohnung und 63,1 Quadratmetern je Person deutlich darüber.

Auch der Gebäudetyp macht einen Unterschied. In einem Einfamilienhaus entfielen durchschnittlich 129,4 Quadratmeter auf die Wohnung und 66,1 Quadratmeter auf die Person. Im Mehrfamilienhaus waren es 75,3 und 48,8 Quadratmeter. Gebäude mit einer Wohnung kamen auf 131,9 Quadratmeter je Wohnung und 65,9 Quadratmeter je Person, Gebäude mit zehn oder mehr Wohnungen auf 65,3 und 44,6 Quadratmeter. Je mehr Wohnungen ein Gebäude hatte, desto kleiner war im Durchschnitt die einzelne Wohnung.

Nach der Zahl der Wohnräume reicht die Spannweite von 37,4 Quadratmetern bei einem Wohnraum über 59,2 bei zwei, 81,5 bei drei und 110,5 bei vier Wohnräumen bis zu 150,5 Quadratmetern bei fünf oder mehr Wohnräumen. Haushalte, die schon vor 1999 eingezogen waren, hatten je Person im Schnitt mehr Platz als Haushalte mit Einzug ab 2019.

Mit wachsender Haushaltsgröße nahm zwar die Wohnfläche je Wohnung zu, je Person wurde sie aber kleiner. Haushalte mit einer Haupteinkommensperson ab 65 Jahren verfügten durchschnittlich über mehr Wohnfläche als jüngere Haushalte. Bei Haushalten, in denen alle Mitglieder eine Einwanderungsgeschichte hatten, waren die Wohnungen im Durchschnitt 45 Quadratmeter kleiner als bei Haushalten ohne Einwanderungsgeschichte. Bei Familien mit drei oder mehr Kindern lebte fast jeder vierte Haushalt mit Einwanderungsgeschichte auf 60 bis 80 Quadratmetern; bei vergleichbaren Haushalten ohne Einwanderungsgeschichte waren es 5 Prozent.

Beim überwiegenden Lebensunterhalt zeigen sich ebenfalls klare Abstände. Haushalte mit eigener Erwerbstätigkeit lebten im Schnitt auf 100,1 Quadratmetern je Wohnung und 50,5 Quadratmetern je Person. Bei Arbeitslosengeld I oder II beziehungsweise Sozialgeld waren es 67,0 und 41,5 Quadratmeter, bei Rente oder Pension 95,0 und 67,5 Quadratmeter. Haushalte mit eigenem Vermögen, Vermietung, Zinsen oder Altenteil verfügten über 117,1 Quadratmeter je Wohnung und 78,2 Quadratmeter je Person. Sozialhilfehaushalte kamen auf 59,1 und 46,7 Quadratmeter.

Wer lange bleibt – und wer beim Wohnen drauflegt

Von den Haushalten mit einer Haupteinkommensperson ab 65 Jahren lebten 2022 rund 61 Prozent seit mehr als 23 Jahren in derselben Wohnung. Bei Eigentümerhaushalten dieser Altersgruppe lag der Anteil bei 78 Prozent, bei Mieterhaushalten bei 43 Prozent. Mieterhaushalte wechselten auch im höheren Alter häufiger die Wohnung. Ein vertrauter Flur, dieselbe Einkaufstasche im selben Viertel – und trotzdem kann der nächste Umzug schneller kommen, als man denkt.

Die Eigentumsquote hing stark vom Lebensunterhalt ab. Bei Erwerbstätigen lag sie bei 41,3 Prozent. Haushalte mit Arbeitslosengeld I oder II beziehungsweise Sozialgeld kamen auf 7,8 Prozent, Haushalte mit Renten- und Pensionseinkünften auf 51,0 Prozent. Bei Einkommen aus Vermögen, Vermietung, Zinsen oder Altenteilen waren es 57,8 Prozent, bei Sozialhilfeempfängern 6,5 Prozent und bei Elterngeldempfängern 21,0 Prozent.

Auch die Einwanderungsgeschichte spielte eine Rolle: In Haushalten ohne Mitglied mit Einwanderungsgeschichte lebten 46,4 Prozent im Eigentum. Hatten alle Mitglieder eine Einwanderungsgeschichte, waren es 22,1 Prozent.

Mieterhaushalte zahlten 2022 durchschnittlich 598 Euro Bruttokaltmiete im Monat. Die durchschnittliche Mietbelastungsquote lag bei 27,9 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens, die durchschnittliche Bruttokaltmiete bei 8,70 Euro je Quadratmeter.

Hamburg führte bei der durchschnittlichen Quadratmetermiete mit 10,90 Euro, danach kam Bayern mit 10,00 Euro. Am günstigsten waren Saarland und Sachsen-Anhalt mit jeweils 6,70 Euro. Bei der Mietbelastungsquote lag Bremen mit 30,8 Prozent vorn, gefolgt von Hamburg mit 30,3 Prozent, Schleswig-Holstein mit 30,2 Prozent und dem Saarland mit 30,0 Prozent. Sachsen hatte mit 23,3 Prozent die niedrigste Quote. Die neuen Länder wiesen im Durchschnitt niedrigere Mieten und Mietbelastungen auf als das frühere Bundesgebiet.

In Städten waren die Mieten höher; mit steigender Einwohnerzahl nahm im Allgemeinen auch die durchschnittliche Miete zu. Besonders hoch lagen Durchschnittsmieten und Mietbelastungsquoten in den Top-7-Metropolen. Haushalte, die 2019 oder später eingezogen waren, zahlten im Schnitt 1,10 Euro je Quadratmeter mehr als der Gesamtdurchschnitt. In größeren Städten fiel der Unterschied stärker aus. Kürzere Wohndauer ging in der Regel mit einer höheren Mietbelastungsquote einher.

Einpersonenhaushalte zahlten je Quadratmeter etwas mehr als größere Haushalte und mussten knapp ein Drittel ihres Einkommens für die Miete aufwenden. Alleinlebende Frauen waren durchschnittlich noch stärker belastet. Haushalte mit mindestens zwei Personen verwendeten im Schnitt weniger als ein Viertel ihres Einkommens für die Miete.

Besonders hoch war die Mietbelastungsquote bei Haushalten mit einer Haupteinkommensperson unter 25 Jahren sowie bei Haushalten ab 65 Jahren. Unter-25-Jährige zahlten zusätzlich die höchsten Bruttokaltmieten je Quadratmeter. Haushalte ab 65 Jahren zahlten trotz hoher Belastungsquote die niedrigsten Mieten je Quadratmeter, weil viele bereits vor 1999 eingezogen waren.

Nach Lebensunterhalt zahlten Erwerbstätigenhaushalte durchschnittlich 8,90 Euro je Quadratmeter und hatten eine Mietbelastung von 23,0 Prozent. Bei Arbeitslosengeld I oder II beziehungsweise Sozialgeld waren es 8,20 Euro und 44,1 Prozent, bei Rente oder Pension 7,90 Euro und 30,7 Prozent. Einkünfte von Angehörigen gingen mit 10,50 Euro und 47,3 Prozent einher, eigenes Vermögen oder Vermietung mit 10,10 Euro und 45,9 Prozent. Sozialhilfehaushalte zahlten 8,40 Euro und waren mit 47,2 Prozent belastet, Elterngeldhaushalte 8,90 Euro und 35,2 Prozent.

Haushalte mit staatlichen Leistungen für Wohnkosten waren überdurchschnittlich stark mit Mieten belastet. Haushalte, in denen alle Mitglieder eine Einwanderungsgeschichte hatten, zahlten durchschnittlich höhere Mieten und hatten eine überdurchschnittliche Mietbelastungsquote. Als häufige Gründe werden mehr Aufenthalte in Großstädten und kürzere Wohndauern dieser Haushalte genannt. Vergleiche mit früheren Erhebungsjahren sind wegen der Neugestaltung des Mikrozensus ab 2020 allerdings nur eingeschränkt möglich.

Zwischen Bauüberhang und leer stehenden Wohnungen

Der Blick auf den Wohnungsbau fällt im Juni 2025 etwas weniger düster aus als in den besonders schwierigen Jahren 2022 und 2023. Hypothekenzinsen lagen unter dem Höchststand vom November 2023, Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank konnten zusätzliche konjunkturelle Impulse geben, und der Anstieg der Baupreise hatte sich deutlich verlangsamt. Seit April 2024 wurden wieder mehr Hypothekendarlehen abgeschlossen, Immobilienpreise erholten sich seit Mitte 2024. Die Baugenehmigungen stiegen im ersten Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 3,4 Prozent.

Die Bundesregierung erwartete dadurch sowie durch laufende und geplante Maßnahmen ein günstigeres Umfeld für den Wohnungsbau. Nach Berechnungen des DIW Berlin entfielen 2023 rund 57 Prozent des gesamten Bauvolumens auf den Wohnungsbau – mehr als auf Wirtschaftsbau und öffentlichen Bau. Der Anteil lag etwas unter den Vorjahren, aber deutlich über dem Wert von 2009, als er 52,6 Prozent betrug.

Anfang der 2000er Jahre wurden jährlich etwa 200.000 bis 300.000 Wohnungen fertiggestellt. Nach der Finanzkrise sank die Zahl zeitweise auf etwas mehr als 150.000 Wohnungen pro Jahr, bis sich der Wohnungsbau bis 2016 wieder erholte. Von 2016 bis 2023 wurden durchschnittlich fast 300.000 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt. Der russische Angriffskrieg gegen die Ukraine verschlechterte ab 2022 die Rahmenbedingungen für die Bauwirtschaft. Wegen gesunkener Baugenehmigungen wurden 2024 rund 250.000 Wohnungen fertiggestellt.

Gebaut wird dabei nicht nur in Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern, sondern auch in Wohnheimen und Nichtwohngebäuden. Der Bauüberhang – also bereits genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen – bremste den Rückgang der Fertigstellungen in den Jahren 2023 und 2024. Staatliche Maßnahmen sollten Anreize schaffen, solche Projekte trotz schwieriger Bedingungen umzusetzen. Ende 2024 umfasste der Bauüberhang bundesweit 759.743 Wohnungen. 330.000 davon befanden sich bereits im Bau, mehr als die Hälfte dieser Wohnungen war unter Dach oder im Rohbau. Das dürfte die Fertigstellungszahlen weiter stabilisieren.

Leerstand und Wohnungsmangel liegen in Deutschland gelegentlich Tür an Tür, nur eben nicht am selben Ort. Laut Zensus standen am 15. Mai 2022 bundesweit gut 1,9 Millionen Wohnungen leer, das entsprach 4,5 Prozent der Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum. In Westdeutschland waren rund 1,3 Millionen Wohnungen beziehungsweise 4 Prozent leer, in Ostdeutschland gut 576.000 beziehungsweise 6,4 Prozent. Für strukturschwache und ländliche Regionen entwickelte die Bundesregierung eine „Handlungsstrategie Leerstandsaktivierung“.

Die Miethöhen spiegeln die Nachfrage wider: In wachsenden Ballungsräumen sind sie höher, in weniger nachgefragten Regionen niedriger. Das gilt für bestehende Mietverhältnisse ebenso wie für Erst- und Wiedervermietungen. Die Bundesregierung unterstützt bezahlbares Wohnen mit verschiedenen Maßnahmen; die Mietregulierung soll kurzfristig auch in angespannten Wohnungsmärkten zur Bezahlbarkeit beitragen.

Im sozialen Wohnungsbau förderten die Länder 2024 knapp 62.000 Wohneinheiten, rund 51 Prozent mehr als 2022. Die Förderbewilligungen für den Neubau von Sozialmietwohnungen stiegen um 19 Prozent, für die Modernisierung von Mietwohnungen um 18 Prozent, für selbst genutztes Wohneigentum um 61 Prozent und für Wohnheimplätze für Studierende und Auszubildende um 399 Prozent.

Laut vorläufiger Finanzplanung sollen die Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau von 2022 bis 2028 insgesamt 21,65 Milliarden Euro betragen. Damit konnten die Länder ihre Förderprogramme trotz gestiegener Zinsen und Baukosten aufrechterhalten und ausbauen. Ende 2024 gab es bundesweit rund 1,05 Millionen Sozialmietwohnungen. Der Rückgang des Bestands wurde gegenüber den Jahren vor 2020 deutlich gebremst, in sieben Ländern stieg er 2024 sogar.

Eigentum bleibt eine Frage des Ortes

Bei der Wohneigentumsquote nennen die Statistiken unterschiedliche Abgrenzungen: Das BMWSB weist für den Zensus 2022 aus, dass 43,7 Prozent der Haushalte in selbst genutztem Wohneigentum lebten. Unter 16 Prozent waren es in Großstädten wie Leipzig, Rostock und Berlin, über 70 Prozent in Landkreisen wie Südwestpfalz, Kusel, St. Wendel und Freyung-Grafenau.

In Städten dominieren Mehrfamilienhäuser, deshalb werden Wohnungen dort überwiegend vermietet. Die Wohneigentumsquote liegt in Städten meist unter 30 Prozent. Mit abnehmender Siedlungsdichte steigt der Anteil selbst genutzter Eigenheime, besonders verbreitet ist selbst genutztes Wohneigentum in ländlichen Räumen. Siedlungsstruktur und Gebäudearten prägen die Quoten ganz unmittelbar: In Ein- und Zweifamilienhäusern lag die Eigentumsquote bundesweit bei 78 Prozent, in Mehrfamilienhäusern bei 16 Prozent.

Während draußen auf manchen Baustellen wieder Kräne drehen und anderswo Gerüste still im Wind klappern, bleibt die Wohnungssuche für viele Haushalte eine Rechnung mit mehreren Unbekannten: Miete, Entfernung, Wohnfläche, Einkommen – und die Frage, ob die Wohnung überhaupt frei wird.