In der Sozialwohnanlage von sa Cabana in Marratxí tropft es, zieht Feuchtigkeit durch die Wände und lösen sich Bauteile. Bewohner berichten von zahlreichen Mängeln und teilweise unwürdigen Wohnbedingungen – obwohl sie die 22 Wohnungen erst am 31. Juli 2024 übernommen haben.

Macarena González, eine der Mieterinnen, zählt eine lange Liste auf: Böden hätten sich gehoben, Risse seien sichtbar, Rohrleitungen und elektrische Kabel fehlerhaft geplant. Türrahmen lösten sich vom Zement, Schiebetüren quollen durch die Feuchtigkeit auf. Manche Wohnungen, sagt González, seien so stark beschädigt, dass man sie eigentlich abreißen und neu bauen müsste.

Wasser an den Wänden, Rechnungen über 300 Euro

Bei Regen dringe Wasser in einige Wohnungen ein und laufe, so schildert es González, „wie eine Kaskade“ an den Wänden herunter. Trockne die Nässe später ab, blieben Feuchtigkeitsschäden zurück; die Wände würden schwarz. Die Bewohner sprechen von undichten Stellen, Problemen mit der Abdichtung, Feuchtigkeit und Wohnungen, die sich seit zwei Jahren wie „halbfertige“ Gebäude anfühlten.

Eine im Januar gemeldete Wasserleckage wurde laut González erst im Mai repariert. In der Zwischenzeit entstanden monatliche Rechnungen von mehr als 300 Euro, die den Bewohnern berechnet wurden. Für Menschen in öffentlich geförderten Wohnungen seien solche Ausgaben schlicht nicht zu stemmen.

Auch bei der Bewässerungsanlage gibt es Ärger. Die Bewohner zahlen eine Gemeinschaftsgebühr für das Wasser des Systems, obwohl die Anlage nach ihrer Darstellung deaktiviert ist. Zusätzlich verlange das Versorgungsunternehmen Geld für deren Wartung. Und die Solaranlagen, die seit zwei Jahren auf den Gebäuden montiert sind, wurden noch immer nicht angeschlossen. Die Mieter sagen, die Baufirma habe die Lösung immer wieder verschoben.

Die Bewohner kontaktierten nach eigenen Angaben wiederholt die Verantwortlichen und die Baufirma. Reparaturen wurden zunächst für Juni, später für September angekündigt. Nach González’ Darstellung ist bislang trotzdem nichts geschehen.

Behörde räumt Fehler bei Planung und Ausführung ein

Die balearische Wohnungsbehörde räumte am 1. Oktober mehrere Baumängel ein. Genannt werden undichte Stellen, Feuchtigkeitsschäden sowie weitere Probleme infolge von Fehlern bei Planung und Ausführung. Die Conselleria de Vivienda führt einen Teil der Schwierigkeiten auf das vorherige Regierungsbündnis zurück.

Gebaut wurde die Anlage durch das IBAVI. Die Arbeiten begannen Ende Januar 2022, noch unter der damaligen Linksregierung. Die Schlüssel übergab am 31. Juli 2024 der Wohnungs-, Raumordnungs- und Mobilitätsminister José Luis Mateo. Für die konservative PP-Regierung von Marga Prohens war die Anlage das erste auf Mallorca vergebene Paket öffentlicher Wohnungen.

Die Wohnungsbehörde kritisiert die zuständige Baufirma Zima Desarrollos Integrales, S.L. wegen der langsamen Bearbeitung der gemeldeten Schäden. Das IBAVI hat in vergleichbaren Fällen während der Garantiezeit bereits rechtliche Schritte eingeleitet, um Reparaturen zu beschleunigen.

Zima weist die Kritik zurück. Das Unternehmen erklärt, es werde tätig, sobald es vom IBAVI eine Meldung erhalte. Mitarbeiter hätten am Vortag in mehreren Wohnungen Feuchtigkeitsschäden und eindringendes Wasser untersucht. Eine sofortige Reaktion sei allerdings nicht immer möglich: Beschäftigte seien an anderen Orten eingesetzt, zugleich fehle es auf Mallorca an Arbeitskräften.

22 Wohnungen, Mieten nach Einkommen

Die Wohnanlage umfasst 22 öffentlich geförderte Wohnungen mit einem, zwei oder drei Schlafzimmern. Die Wohnflächen liegen zwischen 41 und 65 Quadratmetern. Je nach angewandtem Wohnungsmodell sollen die Mieten ungefähr 30 Prozent des Einkommens der jeweiligen Haushalte beziehungsweise des Gehalts der zugeteilten Mieter ausmachen.

Gerade deshalb wiegen die zusätzlichen Kosten schwer. Eine hohe Wasserrechnung, laufende Gebühren für ein angeblich nicht funktionierendes Bewässerungssystem und monatelanges Warten auf Reparaturen treffen Haushalte, deren finanzieller Spielraum ohnehin begrenzt ist. In der Anlage sind es nicht nur einzelne Schönheitsfehler: Es geht um Wasser, Strom, Abdichtung, Türen, Böden und die Frage, ob ein neues Zuhause tatsächlich bewohnbar ist.

Wohnungsmangel trifft auf langsame Verfahren

Der Fall aus Marratxí fällt in eine Zeit, in der Spanien dringend mehr leistbaren Wohnraum braucht. Die Banco de España schätzt, dass zwischen 2021 und dem vergangenen Jahr rund 750.000 Wohnungen zusätzlich notwendig waren, um die Bildung neuer Haushalte abzudecken und die Wohnungskrise zu entschärfen. Alle politischen Parteien wollen deshalb den Bau öffentlicher und geschützter Wohnungen beschleunigen.

Dabei werden zwei Modelle unterschieden: Bei öffentlichen Wohnungen, den VPP, liegen Bau und Verwaltung bei den Behörden. Geschützte Wohnungen, VPO, können öffentlich oder gemischt verwaltet werden; meist errichten und vermarkten private Unternehmen die Einheiten. Dafür erhalten sie Förderungen und administrative Vorteile, während Verkaufs- oder Mietpreise begrenzt werden.

Im ersten Quartal des Jahres wurden 5.215 geschützte Wohnungen fertiggestellt – so viele wie in keinem ersten Quartal seit 14 Jahren und fast die Hälfte der im gesamten Jahr 2025 fertiggestellten Einheiten. Auch die vorläufigen Genehmigungen für Projekte in einer frühen Planungsphase stiegen: von 3.600 im ersten Quartal 2025 auf 4.048 im Jahr 2026. Das entspricht einem Plus von 12,4 Prozent.

Für den Bedarf reicht das trotzdem nicht. Als Bremsen gelten langsame Umsetzungen, Probleme bei Stadtplanung und Verwaltung sowie lange Verfahren für Baugenehmigungen. Nach Angaben von Enric Jiménez, CEO des Immobiliennetzwerks Somrie, warten viele Genehmigungen in Spanien eineinhalb bis zwei Jahre auf ihre Erteilung.

Wie zäh das werden kann, zeigt ein Projekt mit sieben Wohnungen in Blanes in Girona: Der Antrag wurde im Oktober 2023 gestellt, die Genehmigung im Juli 2025 erteilt. Bis September 2026 fehlte weiterhin die notwendige Genehmigung für den Baubeginn. Die Verzögerung machte zwei Änderungen der Anzahlungsverträge nötig, eine dritte soll noch folgen.

Solche Wartezeiten schlagen auf die Baukosten, die Honorare für Fachleute sowie laufende Instandhaltungs- und sonstige Projektkosten durch. Bei leistbarem Wohnraum sind die finanziellen Spielräume besonders knapp. Mehrkosten können dann die Umsetzung eines Projekts gefährden oder am Ende den Miet- beziehungsweise Verkaufspreis beeinflussen.

Eine mögliche Reform soll deshalb erlauben, bestimmte vorbereitende Arbeiten parallel zur behördlichen Prüfung des Gesamtprojekts zu beginnen. Nach Einreichung eines von einem Architekten unterzeichneten Projekts und der Prüfung grundlegender Anforderungen könnten etwa vorbereitende Maßnahmen, Abrissarbeiten oder weitere Tätigkeiten starten, die das endgültige Projektergebnis nicht wesentlich verändern. Der Zeitraum zwischen Planung, Baubeginn und tatsächlicher Vermarktung ließe sich dadurch verkürzen.

Vom Niveau früherer Jahre ist Spanien dennoch weit entfernt. Die heutige Produktion entspricht nur etwa einem Drittel des Werts von 2008, als 15.288 VPO-Wohnungen vorläufig genehmigt wurden. Als Ursache für den Rückgang werden auch politische Entscheidungen aus den Jahren 2010 und 2013 genannt: Die Regierungen von José Luis Rodríguez Zapatero und anschließend Mariano Rajoy beendeten Förderungen für den Bau geschützter Wohnungen.

Unter Zapatero entfielen unter anderem Zuschüsse für die Erschließung und den Erwerb von Grundstücken, Zuschüsse zum Kaufpreis beziehungsweise zur Finanzierung des Erwerbs, 40 Prozent der direkten Zuschüsse für Miet-VPO sowie bestimmte Förderungen für Projekte außerhalb der vorgesehenen Zielvorgaben. Außerdem wurden die Zinssätze für Kredite an Bauträger erhöht. Unter Rajoy wurden Zuschüsse für freie und vereinbarte Darlehen zur Entwicklung geschützter Wohnungen abgeschafft.

Der staatliche Wohnungsbauplan mit einem Volumen von 7 Milliarden Euro könnte nach Einschätzung von Branchenvertretern nun eine wichtige Rolle spielen. Mindestens 40 Prozent des Budgets sind für den Bau von leistbarem Wohnraum vorgesehen, der dauerhaft geschützt bleiben soll. In Marratxí warten die Bewohner derweil weiter auf trockene Wände, funktionierende Anlagen und Handwerker, die nicht erst Wochen später kommen.