Im Süden Wiens liegt der Wohnpark Alterlaa: drei lange Hochhausriegel, dazu Schwimmbäder, Restaurants, Ärzte und Kindergärten. Fast 10.000 Menschen leben dort – zu vergleichsweise niedrigen Mieten. Wer durch die Anlage geht, bekommt schnell eine Ahnung davon, warum Wien jedes Jahr rund 300 Delegationen aus aller Welt empfängt, die sich über den sozialen Wohnungsbau informieren wollen.

Das „Wiener Modell“ ist längst auch politischer Stoff. Im Wahlkampf des New Yorker Bürgermeisters Zohran Mamdani wurde es international aufgegriffen. Eine Delegation der Berliner Linken reiste nach Wien, während in Berlin über die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne diskutiert wird. Die Hauptstadt hat Wohnungsmangel und will durch Enteignungen den öffentlichen Wohnungsbestand vergrößern.

Ein Wohnungsmarkt mit mehreren Schichten

Ganz so einfach ist die Wiener Geschichte allerdings nicht. Auch dort steigen die Mieten, auch dort fehlen Wohnungen. Der Wohnungsmarkt besteht aus kommunalen Gemeindewohnungen, geförderten Mietwohnungen, regulierten privaten Wohnungen – vor allem in Altbauten – und frei vermieteten Wohnungen. Neubauwohnungen sind deshalb nicht automatisch leistbar. Die durchschnittlichen Mieten reichen von 28,48 Euro pro Quadratmeter im ersten Bezirk bis 18,84 Euro in Ottakring.

Rund 220.000 Wohnungen gehören der Stadt Wien. Weitere etwa 200.000 geförderte Wohnungen werden von gemeinnützigen Bauträgern verwaltet. Mehr als 60 Prozent der Wiener Bevölkerung leben in einer kommunalen oder geförderten Wohnung. Das soziale Angebot richtet sich dabei nicht nur an die untersten Einkommensgruppen, sondern bezieht mittlere und untere Einkommen ein. Einheitliche und nachvollziehbare Vergabekriterien sollen soziale Durchmischung ermöglichen – auch die Mittelschicht kommt zum Zug. Bezahlbare Mieten stärken zudem die Kaufkraft, während der große Anteil des sozialen Wohnbaus dafür sorgt, dass ein erheblicher Teil des gesamten Wiener Wohnungsmarkts erschwinglich bleibt.

Begonnen hat Wien vor mehr als 100 Jahren mit dem groß angelegten Bau von Gemeindewohnungen. Bis 1934 entstanden rund 65.000 Wohnungen. Nach dem Zweiten Weltkrieg folgte eine zweite große Bauphase, besonders in den 1960er-Jahren. Karl-Marx-Hof, Rabenhof und Reumannhof gehören zu den bekannten Namen. Gebaut wurde auch in wohlhabenden Bezirken, um soziale Unterschiede innerhalb der Stadt nicht noch stärker werden zu lassen.

Was Mieter im Gemeindebau erwartet

Verwaltet wird der kommunale Bestand von Wiener Wohnen, der größten Hausverwaltung Europas. Die Mietverträge sind grundsätzlich unbefristet, eine Kaution wird nicht verlangt. Bewerber müssen seit mindestens zwei Jahren ihren Hauptwohnsitz in Wien haben und Einkommensgrenzen einhalten. Für einen Einpersonenhaushalt liegt die Grenze bei 61.280 Euro Jahreseinkommen nach Steuern.

Steigt das Einkommen nach dem Einzug, wird es nicht erneut geprüft. Die Miete erhöht sich dadurch nicht. Mietvorteile können teilweise vererbt werden. Genau da setzt die Kritik an: Das System gilt als sozial nicht ausreichend zielgenau. Als Beispiel wird der frühere Grünen-Politiker Peter Pilz genannt, der während seiner Abgeordnetenzeit in einem Gemeindebau wohnte.

Eine Einzimmerwohnung kostet im Durchschnitt etwa 350 Euro im Monat, eine Dreizimmerwohnung etwa 750 Euro. Wer bei Bezirk und Ausstattung flexibel ist, kann laut Wiener Wohnen innerhalb weniger Wochen eine Wohnung erhalten. Terrasse oder ein bestimmter Bezirk? Dann heißt es warten.

Das Vergabesystem wurde in diesem Jahr überarbeitet. Ein Punktesystem bevorzugt unter anderem Alleinerziehende und Menschen in Ausbildung. Rund drei Prozent der Wohnungen – etwa 7.000 – stehen derzeit leer. Dahinter können Mieterwechsel, bevorstehende Sanierungen oder die Zusammenlegung kleiner Wohnungen stecken. Leerstand klingt in einer angespannten Stadt erst einmal bitter; manchmal ist die Wohnung aber schlicht gerade Baustelle.

Ein Modell, das über Jahrzehnte gewachsen ist

Sanierung und Neubau werden unter anderem aus laufenden Mieteinnahmen finanziert. Wiener Wohnen erzielte im vergangenen Jahr knapp 1,3 Milliarden Euro Umsatz. Energiekrise und hohe Inflation führten jedoch dazu, dass Mieten aus politischen Gründen eingefroren wurden. Seitdem trägt sich das Modell nicht mehr vollständig selbst.

Auf Berlin lässt sich die Wiener Lösung laut dem Artikel ohnehin nicht kurzfristig übertragen. Wien hat seine städtischen Wohnungen nie in großem Umfang verkauft und den Bestand über Jahrzehnte ausgebaut. Der heutige Umfang ist das Ergebnis einer langfristigen politischen Strategie – nicht einzelner Entscheidungen, die man einfach nachholen könnte.

Auch bei der staatlichen Förderung gehen Österreich und Deutschland unterschiedliche Wege. Österreich setzt traditionell stärker auf Objektförderung: Günstige Kredite unterstützen den Bau und die Sanierung von Wohnungen. Deutschland fördert stärker subjektbezogen, also indem Haushalte vor allem bei ihren Wohnkosten unterstützt werden.

2021 gab Deutschland laut OECD rund 0,7 Prozent seiner Wirtschaftsleistung für Wohnbeihilfen aus, Österreich 0,1 Prozent. Frankreich lag auf einem ähnlichen Niveau wie Deutschland, Großbritannien bei rund 1,4 Prozent. Die österreichische Förderstruktur trägt dazu bei, dass in Wien vergleichsweise viel gebaut wird. 2024 wurden dort rund 12.500 Wohnungen fertiggestellt. Berlin kam trotz nahezu doppelt so vieler Einwohner auf rund 15.300 Wohnungen.

Boden ist der stille Hebel

Wifo-Ökonom Michael Klien warnt dennoch vor einer idealisierten Sicht auf Wien. Die Stadt wächst stark und hat inzwischen mehr als zwei Millionen Einwohner. Jährlich kommen etwa 30.000 Menschen hinzu. Der Ruf als besonders lebenswerte Stadt zieht weitere Bewohner an – und in den vergangenen Jahren trug vor allem der private Wohnungsbau zum Wachstum des Bestands bei. Die eigene Bautätigkeit der Stadt wurde inzwischen deutlich reduziert.

Klien sieht einen zentralen Erfolgsfaktor in der Bodenpolitik. Wien kauft seit Jahren strategisch Grundstücke über den Wohnfonds Wien, darunter unbebaute Flächen und ehemalige Industrieareale. Der Gedanke dahinter ist nüchtern: Wer Grundstücke erst kauft, wenn der Wohnungsbedarf akut ist, kann kaum noch günstig bauen. Andere Städte können heute nicht rückwirkend jene Flächen erwerben, die vor Jahrzehnten deutlich billiger waren.

Das Prinzip strategischer Bodenkäufe ist laut Klien trotzdem grundsätzlich übertragbar. Für langfristig leistbaren Wohnraum muss neben der Miethöhe geklärt werden, wem der Boden gehört und wo künftig gebaut werden kann. Das klingt trocken, entscheidet aber oft früher als der erste Spatenstich.

Eine Wifo-Studie untersuchte den Zusammenhang zwischen gemeinnützigem Wohnungsbestand und privaten Mieten in Österreich. Je größer der Anteil gemeinnütziger Wohnungen in einer Region ist, desto niedriger liegen dort auch die privaten Mieten. Steigt der gemeinnützige Anteil um zehn Prozentpunkte, sinken die privaten Mieten im Durchschnitt um 30 bis 40 Cent pro Quadratmeter – etwa fünf Prozent.

Klien erklärt den Effekt mit dem Wettbewerb zwischen gemeinnützigen und privaten Anbietern. Er fällt stärker aus, wenn gemeinnützige Unternehmen bereits eine bedeutende Marktposition haben. Entscheidend ist also nicht bloß eine kleine Zahl günstiger Wohnungen, sondern ein großer Bestand, der den Markt tatsächlich mitprägt.

Rotes Wien, neue Quartiere

International gilt Wien als Vorreiter bei zukunftsorientierten Wohnformen und Stadtentwicklungen, besonders im sozialen Wohnbau. Auf urbanistischen und sozialen Konzepten beruhen Wohnbauprojekte mit besonderen Qualitäten, revitalisierte Quartiere und neue Stadtteile. Historisch reichen diese Ideen bis zum „Roten Wien“ zurück. Ziel war und ist es, modellhafte Lebensumfelder zu schaffen, die die Lebensqualität in einer modernen Metropole verbessern.

Die Publikation „Das Wiener Modell. Wohnbau für die Stadt des 21. Jahrhunderts“ stellt 60 typische Projekte aus den vergangenen 100 Jahren vor. Zusätzlich geht es um Kunst im öffentlichen Raum, die den städtischen Wohnbau seit der Ersten Republik ergänzt. Herausgegeben beziehungsweise kuratiert wurde der Band von Wolfgang Förster und William Menking.

Der weitere Ausbau des kommunalen Bestands wird inzwischen durch teurere Grundstücke, höhere Baukosten und den zuletzt schwächeren Neubau erschwert. Wien profitiert von seinem großen kommunalen Wohnungsbestand – und muss gleichzeitig für eine wachsende Bevölkerung ausreichend leistbaren Wohnraum schaffen. Die Warteschlange endet also auch in Alterlaa nicht einfach am Schwimmbad.