Der deutsche Wohnungsmarkt steckt 2026 in einem eigenartigen Spagat: Der Nachfragedruck bleibt vor allem in großen Städten hoch, gleichzeitig geht der Wohnungsbau weiter zurück. Der Wohnungsmarktbericht 2026/2027 von Colliers nimmt Nachfrage, Angebot und den Investmentmarkt unter die Lupe. Für Wohnungssuchende klingt das zunächst einmal nach keiner guten Nachricht.

Im vergangenen Jahr wurden 206.600 Wohnungen fertiggestellt. Für 2026 erwartet Colliers einen weiteren Rückgang um 10 Prozent auf rund 185.000 Wohnungen. Dabei wächst der Bedarf gerade dort, wo ohnehin wenig Platz ist: In den 50 größten Städten Deutschlands soll die Zahl der Haushalte bis 2040 um rund 408.400 steigen.

Mehr Nachfrage, weniger Neubau

Die Entwicklung ist nicht völlig neu. Anfang der 2000er Jahre entstanden jährlich noch 200.000 bis 300.000 Wohnungen. Nach der Finanzkrise sank die Zahl zeitweise auf etwas mehr als 150.000 Wohnungen pro Jahr, ehe sich der Wohnungsbau bis 2016 erholte. Bis 2023 wurden im Durchschnitt fast 300.000 Wohnungen jährlich fertiggestellt.

Der russische Angriff auf die Ukraine 2022 verschlechterte die Rahmenbedingungen für die Bauwirtschaft. Gesunkene Baugenehmigungen führten 2024 zu rund 250.000 fertiggestellten Wohnungen. Erfasst werden dabei Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden – vom Einfamilienhaus bis zum Wohnheim, aber auch Einheiten in landwirtschaftlichen Gebäuden oder Warenlagern.

Ein Puffer ist noch vorhanden: Zum Jahresende 2024 umfasste der Bauüberhang, also genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen, bundesweit 759.743 Einheiten. 330.000 davon befanden sich bereits im Bau; mehr als die Hälfte dieser Wohnungen war unter Dach oder im Rohbau. Dieser Überhang dürfte den Rückgang der Fertigstellungen auch künftig etwas abfedern.

Beim gesamten Bauvolumen hatte der Wohnungsbau 2023 mit 57 Prozent den größten Anteil. Es folgten der Wirtschaftsbau und der öffentliche Bau. Der Anteil lag zwar leicht unter dem Niveau der Vorjahre, aber deutlich über dem Wert von 2009, als er 52,6 Prozent betrug.

Zinsen entspannen sich – der Markt bleibt zäh

Die Rahmenbedingungen haben sich seit den schwierigen Jahren 2022 und 2023 spürbar verbessert. Hypothekenzinsen liegen unter dem Höchststand von November 2023, und mögliche Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank könnten zusätzliche konjunkturelle Impulse geben. Auch der Anstieg der Baupreise hat sich deutlich verlangsamt.

Seit April 2024 steigt die Zahl neu abgeschlossener Hypothekendarlehen. Immobilienpreise erholen sich seit Mitte 2024, außerdem lagen die Baugenehmigungen im ersten Quartal 2025 um 3,4 Prozent über dem Vorjahreszeitraum. Trotzdem ist der Knoten noch nicht überall geplatzt: Bei vielen Transaktionen liegen die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern weiterhin auseinander.

Auf dem Wohninvestmentmarkt stieg das Transaktionsvolumen 2025 um 6 Prozent auf 44,6 Milliarden Euro. Auch 2026 steht weiterhin ausreichend Kapital für Wohninvestments zur Verfügung. Geld ist also da – nur müssen sich die Beteiligten beim Preis erst noch einig werden.

Mieten, Leerstand und soziale Wohnungen

Wie stark die Wohnkosten ausfallen, hängt vom Ort ab. In wachsenden Ballungsräumen sind die Mieten höher, in weniger nachgefragten Regionen niedriger. Das gilt für Bestandsmieten ebenso wie für Erst- und Wiedervermietungen. Die Bundesregierung unterstützt bezahlbares Wohnen mit verschiedenen Maßnahmen; die Mietregulierung soll kurzfristig auch in angespannten Wohnungsmärkten die Bezahlbarkeit sichern.

Beim sozialen Wohnungsbau bewegte sich 2024 einiges: Die Länder förderten knapp 62.000 Wohneinheiten, rund 51 Prozent mehr als 2022. Die Förderbewilligungen für den Neubau von Sozialmietwohnungen stiegen um 19 Prozent, für die Modernisierung von Mietwohnungen um 18 Prozent. Beim selbstgenutzten Wohneigentum betrug der Anstieg 61 Prozent, bei Wohnheimplätzen für Studierende und Auszubildende sogar 399 Prozent.

Laut vorläufiger Finanzplanung sollen die Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau von 2022 bis 2028 insgesamt 21,65 Milliarden Euro betragen. Ende 2024 gab es rund 1,05 Millionen Sozialmietwohnungen. Der Rückgang dieses Bestands wurde gegenüber den Jahren vor 2020 deutlich verlangsamt; in sieben Ländern nahm die Zahl der Sozialmietwohnungen 2024 sogar zu.

Gleichzeitig standen zum Zensus-Stichtag 15. Mai 2022 bundesweit gut 1,9 Millionen Wohnungen leer. Das entsprach 4,5 Prozent der Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum. In Westdeutschland waren 1,3 Millionen Wohnungen beziehungsweise 4 Prozent ungenutzt, in Ostdeutschland gut 576.000 beziehungsweise 6,4 Prozent. Für strukturschwache und ländliche Regionen entwickelte die Bundesregierung die „Handlungsstrategie Leerstandsaktivierung“, um dieses Potenzial besser zu nutzen.

Eigentum bleibt eine Frage des Wohnorts

Laut Zensus 2022 lebten 43,7 Prozent der Haushalte in selbstgenutztem Wohneigentum. Die Unterschiede zwischen Stadt und Land sind erheblich. In Großstädten wie Leipzig, Rostock und Berlin lag die Quote unter 16 Prozent, in Landkreisen wie Südwestpfalz, Kusel, St. Wendel und Freyung-Grafenau dagegen über 70 Prozent.

In Städten dominieren Mehrfamilienhäuser, Wohnungen werden dort überwiegend vermietet. Die Wohneigentumsquote liegt in Städten meist unter 30 Prozent. Mit abnehmender Siedlungsdichte steigt der Anteil selbstgenutzten Wohneigentums. Bundesweit beträgt die Eigentumsquote 78 Prozent in Ein- und Zweifamilienhäusern, in Mehrfamilienhäusern sind es 16 Prozent.

Für den Wohnungsbau ergibt sich daraus ein ziemlich klares, aber unbequemes Bild: In den großen Städten wächst die Zahl der Haushalte weiter, während dort vergleichsweise wenige Menschen im eigenen Zuhause leben. Gleichzeitig bremsen Finanzierung, Baukosten und auseinanderlaufende Preisvorstellungen viele Projekte. Und irgendwo zwischen Baustelle, Maklerbüro und leerstehender Wohnung wartet noch reichlich Arbeit.