Heute, am 6. Oktober 2026, wird in der Immobilien- und Infrastrukturbranche sichtbar, was sich in der Praxis schon länger abzeichnet: Die Grenzen zwischen Real Estate und Infrastruktur verschwimmen. Institutionelle Anleger betrachten beide Bereiche zwar häufig als alternative Investments, führen sie in ihren Analysen aber teils noch getrennt. Das wirkt ordentlich auf dem Papier – passt jedoch immer weniger zu den Geschäftsmodellen, die draußen entstehen.

Bei Gewerbeimmobilien und in Wohnquartieren erweitern Immobilienunternehmen ihre Wertschöpfungsketten. Photovoltaikanlagen, Batteriespeicher und Ladeinfrastruktur gehören längst zu den Themen, die mitgedacht werden müssen. Aus dem klassischen Immobilienunternehmen wird zunehmend eine breit aufgestellte Real-Asset-Plattform. Irgendwie logisch, denn Gebäude brauchen Energie, Netze und digitale Dienste – und Anleger suchen zugleich nach neuen Einnahmequellen.

Vier Felder rücken in den Vordergrund

Die Expo Real stellt vier wachsende Segmente ins Zentrum: Energieinfrastruktur, digitale Infrastruktur, soziale Infrastruktur und Verteidigungsinfrastruktur. Zur Energieinfrastruktur zählen unter anderem Wind- und Solarparks, Stromnetze und Speicherlösungen. Bei der digitalen Infrastruktur geht es um Rechenzentren, Glasfasernetze sowie Daten- und KI-Anwendungen.

Mit „Infrastructure Now“ führt die Expo Real außerdem einen neuen Themenbereich ein. Er soll Akteure entlang der gesamten Wertschöpfungskette zusammenbringen. Anbieter und Investoren konkurrieren vor allem um Rechenzentren, Batteriespeicher, Glasfasernetze und erneuerbare Energien. Der Andrang ist nachvollziehbar: Wer hier eine tragfähige Position findet, sitzt an Schnittstellen, die für Immobilien ebenso wichtig sind wie für die wirtschaftliche Entwicklung von Regionen.

Früher traten meist getrennte Anbieter für Infrastruktur, erneuerbare Energien und einzelne Immobiliensegmente auf. Für jedes Feld wurden spezialisierte Fonds aufgelegt. Heute bauen vor allem große Asset-Manager Betreiberplattformen auf und erzielen Betreibererlöse im Zusammenhang mit Immobilien. Infrastrukturinvestments gelten dabei als zusätzliche Ertragsquelle für das Immobiliengeschäft.

Ähnliche Eigenschaften, andere Risiken

Martin Haller von DLA Piper verweist auf die Nähe der beiden Anlageklassen. Immobilien und Infrastruktur bieten langfristige Cashflows, bestehen aus illiquiden Vermögenswerten, haben hohe Eintrittsbarrieren und eine hohe Hebelfähigkeit. Auch der Inflationsschutz zählt zu den gemeinsamen Anlageeigenschaften. Überschneidungen gibt es insbesondere bei Rechenzentren, Netzen und Logistik.

Beide Bereiche sprechen eine ähnliche Investorenbasis an und weisen vergleichbare Risiko-Rendite-Profile auf. Ganz gleich sind sie trotzdem nicht: Zwischen Eigen- und Fremdkapitalinvestments bestehen weiterhin Unterschiede. Gerade beim Infrastruktur-Fremdkapital bleibt die Ausgestaltung für viele Anleger eine eigene Baustelle.

Mercer unterscheidet in seinen Analysen zwischen den Asset-Allokationen regulierter Pensionspläne und unregulierter Contractual Trust Arrangements, kurz CTAs. Infrastruktur wird dort überwiegend unter „Sonstige Alternatives“ erfasst. Complementa weist Immobilien und alternative Anlagen einschließlich Infrastruktur in ihrem „Risiko Check-up 2026“ dagegen separat aus. Die Zahlen zeigen also nicht immer dasselbe Bild, selbst wenn über ähnliche Portfolios gesprochen wird.

Das Sondervermögen als Beschleuniger

Das 500 Milliarden Euro schwere Sondervermögen des Bundes für Infrastruktur und Klimaneutralität beeinflusst die Entwicklung hin zu integrierten Real-Asset-Strategien. Bundestag und Bundesrat beschlossen es im März 2025 per Grundgesetzänderung; angelegt ist es auf zwölf Jahre. Staatliche Mittel allein reichen nach den vorliegenden Einschätzungen nicht aus, um den Investitionsbedarf zu decken. Privates Kapital soll ergänzen.

Energieinfrastruktur und Stromnetze galten lange als Nischeninvestments. Durch die Zusammenfassung unter dem Begriff Real Assets könnten sie einem breiteren Anlegerkreis zugänglich werden. Die Mobilisierung privaten Kapitals für das Sondervermögen bleibt nach Einschätzung der befragten Juristen allerdings schwierig.

Nach Angaben von Haller fehlen weiterhin investitionsfähige Strukturen für staatliche Aufgaben wie Straßenbau, Verteidigung und Netze. Das ist gerade beim Straßenbau kein fernes Planspiel: Es geht um konkrete Projekte, lange Genehmigungswege und die Frage, wer am Ende welches Risiko trägt.

Der Staat hat einige Maßnahmen zur Erleichterung von Infrastrukturinvestitionen auf den Weg gebracht. Dazu gehören eine eigenständige Infrastrukturquote von fünf Prozent des Sicherungsvermögens in der Anlageverordnung, Regelungen des Standortfördergesetzes für Infrastrukturinvestitionen und das Halten von Projektgesellschaften durch institutionelle Anleger sowie steuerliche Vereinfachungen.

Manuel Indlekofer von DLA Piper nennt dennoch mehrere offene Punkte: Es fehlen standardisierte, investierbare Strukturen, klare Risikoprofile, verlässliche Cashflows und eine effiziente Projektumsetzung. Hinzu kommen politische Akzeptanz sowie einfachere staatliche Entscheidungs- und Verwaltungsstrukturen. Ohne diese Grundlagen bleibt selbst vorhandenes Kapital gern dort liegen, wo es schon ist.

Energieumbau braucht viel mehr Geld

Für die Transformation des deutschen Energiesystems werden in den kommenden zehn Jahren Investitionen von 780 bis 1.035 Milliarden Euro erwartet. Das entspricht etwa dem Doppelten der vorangegangenen Dekade, in der rund 400 Milliarden Euro investiert wurden.

McKinsey nennt zur Finanzierung unter anderem eine Finanzierungsagentur nach neuseeländischem Vorbild. Sie könnte Kapitalmarktmittel günstiger an Kommunen weiterreichen. Außerdem soll die Energieinfrastruktur stärker für privates Kapital geöffnet werden. Das neuseeländische Modell könnte laut McKinsey Einsparungen von vier bis fünf Milliarden Euro ermöglichen.

Ein Blick nach Großbritannien zeigt, wie groß der Unterschied sein kann: Dort werden laut McKinsey rund 54 Prozent der Infrastrukturinvestitionen privat finanziert. 78 Prozent dieser privaten Investitionen entfallen auf den Energiesektor. In Deutschland wird die Energieversorgung dagegen überwiegend von kommunalen Versorgern getragen und über Eigenmittel, öffentliche Haushalte sowie Kredite öffentlicher Institute finanziert.

McKinsey sieht deshalb weniger ein Kapitalproblem als einen begrenzten Zugang zu privatem Infrastrukturkapital. Für einen funktionierenden Markt braucht es langfristig stabile Erlösmodelle, investierbare Asset-Strukturen, einen breiten Zugang für institutionelle Investoren und Kapital, das sich einfach einsetzen lässt – insbesondere für internationale Anleger.

Was in den Portfolios bereits passiert

Der BAI Investor Survey 2025 weist für deutsche Versorgungswerke durchschnittlich 44,3 Prozent des Portfolios in Alternative Investments einschließlich Immobilien aus. Infrastructure Equity und Infrastructure Debt machen davon durchschnittlich 6,4 Prozent aus.

Das Versorgungswerk der Apothekerkammer Nordrhein hält rund 48 Prozent des Gesamtportfolios in Alternatives einschließlich Immobilien. Der Infrastrukturanteil liegt bei rund fünf Prozent des Gesamtportfolios und damit etwa im Durchschnitt vergleichbarer Investoren. Im Mittelpunkt steht Infrastruktur-Eigenkapital; Infrastruktur-Fremdkapital spielt bislang eine untergeordnete Rolle.

Ursprünglich bestand das Infrastrukturportfolio vor allem aus europäischen Renewables mit regionalem Schwerpunkt. Die aktuelle Strategie soll nun über sämtliche Subsektoren der Infrastruktur diversifiziert werden. Wind und Solar bleiben damit im Bild, doch Netze, Speicher, digitale Systeme und weitere Bereiche rücken daneben – die Landkarte wird breiter.

Getrieben wird die Annäherung von Digitalisierung, Energiewende und geopolitischer Resilienz. Dazu kommt die Suche nach zusätzlichen Einnahmequellen infolge der Immobilienkrise. Für klassische Immobilien-Asset-Manager bedeutet das: weniger Schubladen, mehr Betreiberwissen, mehr Technik – und bei manchen Projekten vermutlich auch mehr Geduld, als einem lieb ist.