Am 29. September 2026 hat Colliers in Frankfurt am Main erstmals einen eigenen Bericht zum deutschen Alternative-Living-Markt veröffentlicht. Der Markt gewinnt an Bedeutung, doch auf dem Weg zu neuen Projekten liegen einige Brocken: Deutschland fehlen derzeit zwischen 800.000 und 1,4 Millionen Wohnungen.

Untersucht werden die Entwicklung und Struktur des Segments, verschiedene Wohnformen sowie der Investmentmarkt. Zum Alternative Living zählen Studentenwohnen beziehungsweise Purpose-Built Student Accommodation (PBSA), Mikrowohnen, Co-Living, Seniorenwohnen, Serviced Apartments und Aparthotels. Vieles davon klingt nach Nische, wird aber längst von sehr unterschiedlichen Lebenslagen getragen.

Mehr Einpersonenhaushalte, mehr mobile Menschen

Die Nachfrage nach solchen Wohnkonzepten stützt sich unter anderem auf die steigende Zahl der Einpersonenhaushalte, stabile Studierendenzahlen, mobile Beschäftigte und den demografischen Wandel. Bis 2040 soll die Zahl der Einpersonenhaushalte in den Top-7-Städten um rund 171.000 beziehungsweise 5,6 Prozent wachsen. In den 50 größten deutschen Städten wird ein Plus von rund 282.000 beziehungsweise 4,3 Prozent erwartet.

Deutschland zählt rund 3 Millionen Studierende, darunter knapp 493.000 aus dem Ausland. Rund 68 Prozent sind an Hochschulen in den 50 größten deutschen Städten eingeschrieben. Dazu kommen mehr als 2,7 Millionen Beschäftigte, die wegen langer Pendelwege oder wechselnder Arbeitsstätten als mobile Zielgruppe gelten. Wer nur für ein Projekt, ein Semester oder einen neuen Job in die Stadt kommt, sucht eben nicht zwingend die klassische Drei-Zimmer-Wohnung mit zehnjährigem Mietvertrag.

Auch das Altersspektrum verschiebt sich. Die Zahl der Menschen über 65 Jahre soll bis 2040 voraussichtlich um rund 3,4 Millionen beziehungsweise 18 Prozent steigen. Besonders stark wächst die Gruppe der 75- bis 85-Jährigen – erwartet wird ein Plus von 45 Prozent. Dafür braucht es andere Grundrisse, Dienstleistungen und Betreiberkonzepte als für Studierende oder Berufspendler.

Wenig Neubau, viel Bedarf

Der Anteil alternativer Wohnformen an den Wohnungsfertigstellungen liegt derzeit allerdings nur bei 4 bis 5 Prozent. Jährlich entstehen in Deutschland lediglich rund 11.000 bis 15.000 Einheiten in diesem Bereich. Gestiegene Finanzierungskosten, regulatorische Unsicherheiten und die geringe Neubauaktivität bremsen neue Wohnprojekte. Auf dem Papier wächst der Bedarf, auf der Baustelle bleibt es vielerorts still.

Studentenwohnen dominiert derzeit die Neubaupipeline im Alternative-Living-Segment. Im Fünfjahresdurchschnitt entfielen rund 43 Prozent des Transaktionsvolumens auf Studentenwohnen beziehungsweise PBSA. Die Nachfrage ist nachvollziehbar: Viele Studierende suchen kompakte, möblierte Angebote an Hochschulstandorten, während die Zahl der klassischen Wohnungen mit passenden Mieten kaum Schritt hält.

Investment zieht wieder an

Das Transaktionsvolumen im deutschen Alternative-Living-Markt stieg 2025 gegenüber dem Vorjahr um rund 74 Prozent auf 1,1 Milliarden Euro. Fonds, Plattformen und Investmentstrategien für Alternative Living in Europa stehen für ein angestrebtes Kapitalvolumen von mindestens 12 Milliarden Euro. Rund 4,5 Milliarden Euro davon entfallen auf Deutschland.

Das Investoreninteresse konzentriert sich vor allem auf Studentenwohnen beziehungsweise PBSA und Serviced Apartments. Mit zunehmender Marktreife rückt neben der Immobilie auch deren laufender Betrieb stärker in den Mittelpunkt. Professionelles Vermietungsmanagement und effiziente Prozesse gelten als wichtige Faktoren. Ein schönes Gebäude allein reicht nicht, wenn die Abläufe dahinter knirschen.

Wie eng Nachfrage und Betrieb zusammenhängen, zeigen Mikrowohnkonzepte: Sie erreichen derzeit Auslastungsquoten von rund 95 bis 96 Prozent. Kleine Einheiten können also gut funktionieren – vorausgesetzt, Lage, Angebot und Management passen zusammen.

Neue Chancen durch Umnutzung

Für die weitere Entwicklung des Marktes braucht es laut Colliers mehr geeignete Objekte, verlässliche regulatorische Rahmenbedingungen und professionelle Strukturen bei Betreibern, Investoren und Finanzierern. Neue Wohnangebote können durch Neubau oder die Umnutzung bestehender Immobilien entstehen. Die Umwandlung geeigneter Büroimmobilien kann dabei punktuell eine Rolle spielen.

Die beiden zusätzlich genannten Quellen liefern keine auswertbaren Ergänzungen: Der Inhalt der Taylor-Wessing-Publikation besteht aus unlesbaren PDF-Rohdaten und enthält keinen Nachrichtenartikel. Auch die angegebene BBSR-Veröffentlichung liegt nur als PDF-Rohdaten ohne lesbare Artikelinhalte vor. Für den Bericht bleiben daher die Angaben aus der Colliers-Analyse maßgeblich.

Am Bauprojekt zeigt sich damit ein Markt zwischen Aufbruch und angezogener Handbremse: Der Bedarf ist breit, die Zielgruppen sind klar erkennbar, und Kapital steht grundsätzlich bereit. Gleichzeitig fehlen passende Objekte, sichere Rahmenbedingungen und die nötige Neubaugeschwindigkeit. Gerade bei Büroimmobilien könnte sich punktuell eine neue Tür öffnen – wenn Grundriss, Standort und Nutzung mitspielen.