Wer in der Lausitz eine Eigentumswohnung kaufen will, schaut derzeit auf eine auffällige Lücke: Neubauten kosten deutlich mehr als vergleichbare Wohnungen aus dem Bestand. Das zeigt der Postbank Wohnatlas 2026, berechnet vom Hamburgischen WeltWirtschaftsinstitut (HWWI). Verglichen wurden mittlere Angebotspreise ohne Nebenkosten; betrachtet wurden Neubauwohnungen mit Fertigstellung von 2023 bis 2025 und vergleichbare Bestandswohnungen.

Für die Käufer zählt am Ende meist die 70-Quadratmeter-Rechnung. Und die kann wehtun. Der Wohnatlas ist der sechste Teil der jährlich erscheinenden Studie und untersucht alle 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte. Grundlage ist jeweils der Median der angebotenen Neubau- und Bestandswohnungen – also nicht der einfache Durchschnitt, bei dem einzelne Luxusangebote stärker durchschlagen könnten.

Lausitzer Preisabstände: Spree-Neiße an der Spitze

In Spree-Neiße kostet der Quadratmeter im Bestand im Mittel 1.160 Euro, im Neubau dagegen 3.500 Euro. Bei 70 Quadratmetern ergibt sich daraus ein Aufpreis von rund 164.000 Euro. Der Neubaupreis liegt damit etwa dreimal so hoch wie der Bestandspreis. In die Auswertung flossen 16 Neubauangebote ein.

Auch in Oberspreewald-Lausitz klafft die Lücke weit auseinander: 1.707 Euro je Quadratmeter im Bestand stehen 3.933 Euro im Neubau gegenüber. Für 70 Quadratmeter sind das knapp 156.000 Euro mehr. Die Zahlengrundlage bilden 21 Neubauangebote.

Oder-Spree kommt auf 2.923 Euro je Quadratmeter für eine Bestandswohnung und 4.980 Euro für einen Neubau. Der Aufpreis bei 70 Quadratmetern beträgt rund 144.000 Euro. Für Elbe-Elster gibt es keinen Vergleichswert, weil dort zu wenige Neubauwohnungen angeboten wurden.

Den geringsten Aufpreis der betrachteten Lausitzer Regionen weist Cottbus auf. Der Bestand liegt bei 2.667 Euro je Quadratmeter, der Neubau bei 3.933 Euro. Für 70 Quadratmeter sind rund 89.000 Euro zusätzlich fällig. Grundlage sind 28 Neubauangebote. Der mittlere Angebotspreis liegt damit unter dem in einem früheren Studienteil genannten Durchschnitt von 3.265 Euro je Quadratmeter. Der Grund: Einzelne teure Angebote fallen beim Median weniger ins Gewicht.

Tatsächliche Verkäufe bestätigen das Preisniveau in Cottbus zumindest grundsätzlich. Nach Angaben des Gutachterausschusses kostete eine Neubauwohnung im Erstbezug 2025 durchschnittlich 4.265 Euro je Quadratmeter. Die Zahl der Verkäufe war allerdings gering: Es gab lediglich zehn Fälle.

In Dahme-Spreewald beträgt der Aufpreis bei 70 Quadratmetern rund 105.000 Euro. Dort ist bereits der Bestand mit 3.327 Euro je Quadratmeter vergleichsweise teuer. Gerade der günstige Bestand erklärt, warum Spree-Neiße und Oberspreewald-Lausitz beim Aufpreis über dem Bundesdurchschnitt liegen, obwohl ihre Neubaupreise niedriger sind als in vielen anderen Regionen.

Deutschlandweit reicht die Spanne bis zum Küsten-Sonderfall

Bundesweit beträgt der mittlere Aufpreis für eine 70-Quadratmeter-Neubauwohnung rund 137.000 Euro. In 49 Regionen liegt der Abstand bei mindestens 2.570 Euro je Quadratmeter beziehungsweise 180.000 Euro für 70 Quadratmeter. In 43 Regionen bleibt er dagegen bei höchstens 100.000 Euro oder 1.430 Euro je Quadratmeter.

Am teuersten ist der Abstand im mittleren Preissegment im Landkreis Miesbach: 422.892 Euro, bei 6.860 Euro je Quadratmeter im Bestand und 12.902 Euro im Neubau. Es folgen der Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit 373.126 Euro (5.789 zu 11.120 Euro je Quadratmeter), Erlangen mit 307.461 Euro (4.130 zu 8.523 Euro), Stuttgart mit 261.878 Euro (4.505 zu 8.246 Euro), Schwerin mit 260.472 Euro (2.416 zu 6.137 Euro), Krefeld mit 256.866 Euro (2.333 zu 6.003 Euro), Chemnitz mit 247.677 Euro (1.162 zu 4.700 Euro), die Uckermark mit 238.520 Euro (1.394 zu 4.802 Euro), Mainz mit 229.570 Euro (4.183 zu 7.462 Euro) und Oberhavel mit 226.537 Euro (3.445 zu 6.681 Euro).

Andersherum geht es ebenfalls: In Nordfriesland ist ein Neubau im mittleren Segment 53.444 Euro günstiger als ein vergleichbarer Bestand. In Leer beträgt der Vorteil 29.988 Euro, im Landkreis Rostock 14.062 Euro. Weitere geringe Aufschläge gibt es unter anderem in Wittmund, Aurich, Friesland, Vorpommern-Greifswald und der Stadt Rostock. An der Küste gelten beim Preis offenbar eigene Spielregeln.

Im oberen Preissegment wurden die teuersten zehn Prozent der Angebote verglichen. In 66 Regionen kostet eine 70-Quadratmeter-Neubauwohnung mindestens 160.000 Euro beziehungsweise 2.285 Euro je Quadratmeter mehr als eine Bestandswohnung.

Der größte Aufschlag entfällt erneut auf den Landkreis Miesbach: 492.750 Euro, bei 12.917 Euro je Quadratmeter im Bestand und 19.956 Euro im Neubau. Nordfriesland folgt mit 369.179 Euro (12.847 zu 18.121 Euro), der Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit 340.256 Euro (8.636 zu 13.497 Euro), Stuttgart mit 318.931 Euro (6.406 zu 10.962 Euro), Rendsburg-Eckernförde mit 297.716 Euro (4.538 zu 8.791 Euro), der Hochtaunuskreis mit 293.111 Euro (5.663 zu 9.850 Euro), Potsdam-Mittelmark mit 281.540 Euro (5.268 zu 9.290 Euro), Hamburg mit 268.333 Euro (9.917 zu 13.750 Euro), Krefeld mit 263.540 Euro (3.484 zu 7.249 Euro) und Plön mit 244.900 Euro (6.073 zu 9.572 Euro).

Nordfriesland ist dabei ein kurioser Fall: Im mittleren Segment sind Neubauten günstiger, im oberen Segment weist der Kreis bundesweit den zweithöchsten Aufschlag auf. Günstiger als Bestandswohnungen sind Neubauten im oberen Segment in Aurich um 529.065 Euro, in Leer um 271.121 Euro, in Friesland um 255.879 Euro, in Wittmund um 140.295 Euro und im Landkreis Rostock um 36.257 Euro.

In 81 Regionen beträgt der Aufschlag im oberen Segment weniger als 75.000 Euro. Außerhalb der Küstenregionen liegen Kronach, Neustadt an der Waldnaab und Bamberg bei besonders kleinen Unterschieden. Im Eifelkreis Bitburg-Prüm und im Landkreis Wunsiedel kosten Neubau- und Bestandswohnungen etwa gleich viel.

Mehr Geld am Anfang, weniger Baustellen später?

Die Postbank weist darauf hin, dass ein Neubau trotz des höheren Kaufpreises im Einzelfall langfristig vorteilhaft sein kann. Bei älteren Wohnungen können umfangreiche Sanierungen oder energetische Modernisierungen nötig werden. Was zunächst nach günstigerem Einstieg aussieht, wird dann womöglich zur langen Liste aus Dach, Leitungen, Fassade und Heizung – und jeder Punkt hat seinen eigenen Preis.

Ein weiterer Teil der Serie soll den Einfluss eines besseren Energiestandards auf den Kaufpreis untersuchen. Ein anderer vergleicht Kaufen und Mieten in der Lausitz. Für Bauherren und Käufer dürfte beides nicht ganz nebensächlich sein, zumal die laufenden Kosten bei der Entscheidung gern erst ganz am Schluss auf dem Küchentisch landen.

Marktumfeld: Die Bauwirtschaft kommt langsam wieder auf die Beine

Nach Angaben des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, Stand Juni 2025, haben sich die Rahmenbedingungen gegenüber den besonders schwierigen Jahren 2022 und 2023 spürbar verbessert. Hypothekenzinsen lagen unter dem Höchststand vom November 2023, mögliche Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank konnten zusätzliche konjunkturelle Impulse geben. Der Anstieg der Baupreise verlangsamte sich deutlich. Seit April 2024 wurden wieder mehr Hypothekendarlehen abgeschlossen, und die Immobilienpreise erholten sich seit Mitte 2024. Im ersten Quartal 2025 stiegen die Baugenehmigungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 3,4 Prozent.

Der Wohnungsbau