Wer 2026 eine Eigentumswohnung kaufen will, steht vor einer ziemlich teuren Weichenstellung: Neubau oder Bestand? In fast allen deutschen Regionen kostet die neue Wohnung deutlich mehr als eine vergleichbare Bestandswohnung. Wie groß der Abstand ausfällt, hängt allerdings stark vom Ort ab.

Mal geht es um einige Zehntausend Euro, mal um einen Betrag, bei dem einem kurz die Luft wegbleibt. Laut dem sechsten Teil des Postbank Wohnatlas 2026 reicht die Spanne von einem Aufpreis von knapp 423.000 Euro im Landkreis Miesbach bis zu Preisvorteilen für Neubauten an der Küste. Die Entscheidung zwischen Neubau und Bestandswohnung kann regional also einen sechsstelligen Betrag ausmachen.

Neubau nicht überall die teurere Wahl

Die größten Preisabstände zwischen Neubau und Bestand finden sich in mehreren ostdeutschen Regionen. Gleichzeitig zeigt der Blick auf die Küste, dass die übliche Rechnung nicht überall aufgeht: Dort können Neubauten gegenüber vergleichbaren Bestandswohnungen sogar günstiger sein. Der Immobilienmarkt bleibt damit – freundlich gesagt – ein ausgesprochen lokales Geschäft.

Für Käufer zählt aber nicht nur der heutige Preis. Die Immobilienpreise in Deutschland sind 2025 leicht gestiegen. Der Postbank Wohnatlas 2026 geht davon aus, dass die realen Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand bis 2035 deutschlandweit durchschnittlich um 0,41 % pro Jahr zulegen könnten. Erstellt wurde die Studie vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut, kurz HWWI, im Auftrag der Postbank.

Wo Wohnungen künftig an Wert gewinnen könnten

Besonders hohe Preissteigerungen erwarten die Fachleute in einigen Groß- und Mittelstädten, im Umland der sieben größten deutschen Metropolen, den sogenannten „Big 7“, sowie in Teilen Süddeutschlands und in einigen Ferienregionen. Leipzig führt laut Studie die Liste der Regionen mit dem höchsten prognostizierten Kaufpreisanstieg an.

Warum gerade dort? Wirtschaftliche Stärke und die demografische Entwicklung beeinflussen die künftige Wertentwicklung maßgeblich. Wo Menschen zuziehen, neue Arbeitsplätze entstehen und Wohnraum knapp ist, sehen die Studienautoren bessere Aussichten auf steigende Preise. Langfristig dürften Wohnungspreise vor allem in Regionen zulegen, in denen die Bevölkerung wächst und jünger wird und zugleich die verfügbaren Einkommen steigen. Auch Großstädte mit derzeit noch vergleichsweise moderaten Quadratmeterpreisen können dabei hohe prozentuale Zuwächse erreichen.

Für 13 Bundesländer werden bis 2035 im regionalen Durchschnitt steigende reale Wohnungspreise prognostiziert. An der Spitze steht Schleswig-Holstein mit durchschnittlich plus 0,8 % pro Jahr. Berlin und Bayern kommen jeweils auf etwas mehr als plus 0,6 %. Baden-Württemberg, Brandenburg und Hessen liegen jeweils bei etwas weniger als plus 0,6 %.

Landestrend mit Ausnahmen

Ganz anders sieht es in Teilen Ost- und Mitteldeutschlands aus. Preisrückgänge werden vor allem in stark ländlich geprägten Regionen sowie in einigen grenznahen Gebieten erwartet. Für Sachsen-Anhalt nennt die Prognose im Durchschnitt minus 0,5 % pro Jahr, für Thüringen minus 0,2 % und für Sachsen minus 0,1 % bis 2035.

Der Grund liegt vor allem in starken Bevölkerungsverlusten ländlicher Regionen. Trotzdem ist der negative Landestrend kein Automatismus für jede Stadt. In einzelnen Groß- und Mittelstädten Sachsen-Anhalts, Thüringens und Sachsens sollen die Preise weiter steigen. Genannt werden Leipzig, Dresden, Erfurt und Potsdam.

Geringe reale Preiszuwächse prognostiziert das HWWI außerdem unter anderem für Regionen in Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz, in Niedersachsen sowie im Nordosten Bayerns. Gerade dort lohnt der Blick auf den konkreten Ort, nicht bloß auf die Farbe einer Deutschlandkarte.

Wer heute zwischen Neubau und Bestand entscheidet, sollte deshalb neben dem Kaufpreis auch die langfristige Entwicklung des Standorts im Auge behalten: Arbeitsplätze, Zuzug, Altersstruktur und das Angebot an Wohnungen. Das klingt weniger aufregend als ein frisch gefliestes Bad oder der Duft von neuem Holz im Stiegenhaus, kann für den Wert einer Wohnung aber den größeren Unterschied machen.