Wer in Deutschland eine neue Eigentumswohnung kauft, zahlt dafür meist deutlich mehr als für eine vergleichbare Wohnung aus dem Bestand. Das zeigt der Postbank Wohnatlas 2026, den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erstellt hat. Für eine 70 Quadratmeter große Wohnung summiert sich der Aufpreis im mittleren Preissegment in 49 Regionen auf mindestens 180.000 Euro. Im oberen Preissegment sind es in 66 Regionen mindestens 160.000 Euro.

Die Untersuchung vergleicht Wohnungen, die zwischen 2023 und 2025 fertiggestellt wurden, mit vergleichbaren Bestandswohnungen in 400 Landkreisen und kreisfreien Städten. Kaufnebenkosten sind dabei nicht berücksichtigt. Der Wohnatlas untersucht den deutschen Immobilienmarkt jährlich auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte. Heute, am 1.10.2026, fällt der Blick damit auf einen Markt, der sich nach den Rückgängen der vergangenen Jahre vorsichtig bewegt.

Neubauaufschlag im mittleren Segment

Im mittleren Preissegment wurde der Median der Quadratmeterpreise für Neubau- und Bestandswohnungen gegenübergestellt. In 49 Regionen beträgt der Aufschlag mindestens 2.570 Euro pro Quadratmeter – bei 70 Quadratmetern also mindestens 180.000 Euro.

Am größten ist die Lücke im Landkreis Miesbach: Bestandswohnungen kosten dort 6.860 Euro pro Quadratmeter, Neubauten 12.902 Euro. Für 70 Quadratmeter ergibt sich eine Differenz von 422.892 Euro. Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen liegen die Werte bei 5.789 und 11.120 Euro pro Quadratmeter, der Aufpreis beträgt 373.126 Euro. In der Stadt Erlangen sind es 4.130 gegenüber 8.523 Euro und 307.461 Euro Differenz.

Auch Stuttgart kommt auf einen erheblichen Abstand: 4.505 Euro pro Quadratmeter im Bestand stehen 8.246 Euro im Neubau gegenüber, der rechnerische Aufpreis beträgt 261.878 Euro. In Schwerin liegen die Werte bei 2.416 und 6.137 Euro, die Differenz bei 260.472 Euro. Krefeld folgt mit 2.333 zu 6.003 Euro und 256.866 Euro. In Chemnitz kosten Bestandswohnungen 1.162 Euro, neue Wohnungen 4.700 Euro pro Quadratmeter; daraus ergeben sich 247.677 Euro.

Im Landkreis Uckermark reichen die Preise von 1.394 bis 4.802 Euro pro Quadratmeter, der Abstand beträgt 238.520 Euro. Mainz kommt auf 4.183 zu 7.462 Euro und 229.570 Euro. Im Landkreis Oberhavel stehen 3.445 Euro im Bestand 6.681 Euro im Neubau gegenüber – ein Plus von 226.537 Euro.

Ganz so teuer muss es allerdings nicht überall werden. In 43 Regionen beträgt der Aufpreis höchstens 100.000 Euro beziehungsweise maximal 1.430 Euro pro Quadratmeter. An der Küste drehen sich die Verhältnisse teils sogar um: Im Landkreis Nordfriesland ist der Neubau 53.444 Euro günstiger als der Bestand, im Landkreis Leer 29.988 Euro und im Landkreis Rostock 14.062 Euro.

Geringere Aufschläge gibt es unter anderem in Wittmund mit rund 30.000 Euro, in Aurich mit 30.890 Euro, in Friesland mit 36.252 Euro, in Rostock mit 37.333 Euro und in Vorpommern-Greifswald mit 59.282 Euro. Zahlen, bei denen man beim ersten Blick in die Tabelle wohl zweimal hinschaut.

Die teuersten zehn Prozent

Im oberen Preissegment wurden die teuersten zehn Prozent der Angebote betrachtet. In 66 Regionen kostet eine 70-Quadratmeter-Neubauwohnung mindestens 160.000 Euro beziehungsweise 2.285 Euro pro Quadratmeter mehr als eine vergleichbare Bestandswohnung.

Der Spitzenreiter bleibt der Landkreis Miesbach: 12.917 Euro pro Quadratmeter im Bestand stehen 19.956 Euro im Neubau gegenüber. Für 70 Quadratmeter macht das 492.750 Euro Unterschied. Im Landkreis Nordfriesland sind es 12.847 zu 18.121 Euro und 369.179 Euro. Garmisch-Partenkirchen folgt mit 8.636 zu 13.497 Euro sowie 340.256 Euro Aufpreis.

Stuttgart erreicht im oberen Segment 6.406 Euro im Bestand und 10.962 Euro im Neubau, die Differenz beträgt 318.931 Euro. Im Landkreis Rendsburg-Eckernförde liegen die Preise bei 4.538 und 8.791 Euro pro Quadratmeter, der Abstand bei 297.716 Euro. Der Hochtaunuskreis kommt auf 5.663 zu 9.850 Euro und 293.111 Euro.

Im Landkreis Potsdam-Mittelmark werden 5.268 Euro im Bestand und 9.290 Euro im Neubau aufgerufen, entsprechend 281.540 Euro mehr für 70 Quadratmeter. Hamburg liegt bei 9.917 zu 13.750 Euro und 268.333 Euro. Krefeld kommt auf 3.484 zu 7.249 Euro und 263.540 Euro, der Landkreis Plön auf 6.073 zu 9.572 Euro und 244.900 Euro.

Auch hier gibt es Ausnahmen. Im Landkreis Aurich sind Neubauten im oberen Preissegment 529.065 Euro günstiger als Bestandswohnungen, im Landkreis Leer 271.121 Euro, im Landkreis Friesland 255.879 Euro, im Landkreis Wittmund 140.295 Euro und im Landkreis Rostock 36.257 Euro.

In 81 Landkreisen und Städten liegt der Aufpreis unter 75.000 Euro. Außerhalb der Küstenregionen zählen dazu der Landkreis Kronach mit 19.137 Euro, der Landkreis Neustadt an der Waldnaab mit 18.651 Euro und die Stadt Bamberg mit 17.160 Euro. Im Eifelkreis Bitburg-Prüm sowie im Landkreis Wunsiedel kosten Neubau- und Bestandswohnungen ungefähr gleich viel.

Bestandspreise ziehen vorsichtig an

Der Wohnatlas beleuchtet nicht nur den Abstand zwischen Neubau und Bestand, sondern auch die Preisentwicklung. 2025 stiegen die Preise für bestehende Eigentumswohnungen im Durchschnitt aller Landkreise und kreisfreien Städte real um 0,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. 2024 waren sie noch um 2,8 Prozent gesunken, 2023 sogar um 10,1 Prozent.

In vielen Regionen war das inflationsbereinigt der erste Anstieg seit 2021. Als Gründe nennt die Studie eine langsam wieder anziehende Nachfrage, die Anpassung vieler Kaufinteressierter an das höhere Zinsniveau sowie ein knappes Angebot bei geringer Bautätigkeit. Für Bauprojekte bleibt das ein eigenartiger Spagat: teurer Neubau auf der einen Seite, wenig Bewegung bei neuen Vorhaben auf der anderen.

In den sieben größten deutschen Städten verlief die Entwicklung unterschiedlich. München kam auf 9.070 Euro pro Quadratmeter und real plus 1,0 Prozent. Hamburg lag bei 6.394 Euro und plus 1,05 Prozent. Frankfurt am Main erreichte 6.293 Euro, real minus 0,04 Prozent. Berlin kam auf 5.796 Euro und minus 1,24 Prozent, Düsseldorf auf 5.164 Euro und plus 0,93 Prozent, Köln auf 5.029 Euro und plus 0,82 Prozent. Stuttgart lag bei 4.737 Euro und minus 1,37 Prozent.

Die höchsten durchschnittlichen Quadratmeterpreise der Gesamtübersicht verzeichnete München mit 9.070 Euro und plus 1,0 Prozent. Danach folgten Nordfriesland mit 7.886 Euro und minus 7,4 Prozent, Miesbach mit 7.689 Euro und minus 3,9 Prozent, der Landkreis München mit 6.865 Euro und plus 0,1 Prozent sowie Starnberg mit 6.681 Euro und minus 1,4 Prozent.

Auf den weiteren Plätzen standen Hamburg mit 6.394 Euro und plus 1,0 Prozent, Frankfurt am Main mit 6.293 Euro und minus 0,04 Prozent, Garmisch-Partenkirchen mit 6.073 Euro und minus 3,1 Prozent, Potsdam mit 5.897 Euro und plus 14,3 Prozent sowie Aurich mit 5.818 Euro und minus 8,6 Prozent.

Ferienregionen bleiben ein Sonderfall

In den alpenländischen Ferienregionen zeigte sich überwiegend noch keine Trendwende. Die Preise für Eigentumswohnungen sanken dort 2025 im Durchschnitt um 1,1 Prozent. Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen gingen sie um 3,1 Prozent zurück, während die Preise im Südwesten Bayerns inflationsbereinigt leicht stiegen.

Auch an Nord- und Ostsee blieben die Kaufpreise hoch