Vonovia-Vorstandsvorsitzender Luka Mucic stellt die künftigen Neubauaktivitäten des Konzerns in Berlin infrage. Nach einem Bericht von Business Insider sollen nach der Fertigstellung der derzeit rund 1.000 im Bau befindlichen Wohnungen keine neuen Projekte in der Hauptstadt starten. Für den Wohnungsbaukonzern geht es dabei nicht um einen kleinen Kurswechsel, sondern um die Frage, wo künftig noch verlässlich investiert werden kann.

Auslöser ist die politische Debatte über mögliche Vergesellschaftungen privater Wohnungsbestände. Diskussionen über regulatorische Eingriffe erschweren laut dem Bericht belastbare Renditeberechnungen. Vonovia will deshalb Kapital nicht in politisch umstrittenen Märkten binden und sich stärker auf Geschäftsfelder konzentrieren, deren Rahmenbedingungen berechenbarer erscheinen.

Neue Marke für professionelle Immobilienkunden

Parallel zum möglichen Rückzug aus neuen Berliner Bauprojekten baut Vonovia sein Dienstleistungsgeschäft für institutionelle Kunden aus. Auf der Immobilienmesse EXPO REAL 2026 stellte das Unternehmen die neue B2B-Marke Veveus vor. Sie richtet sich an institutionelle Eigentümer und Investoren und bündelt Investment Management, Asset Management, Property Management und Facility Management.

Die Leistungen sollen aus einer Hand und über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie erbracht werden. Neu ist dabei vor allem die gemeinsame Marke: Die bislang bereits am Drittmarkt aktiven Unternehmensbereiche treten künftig unter einem einheitlichen Marktauftritt auf. Schnittstellen und die Komplexität für Kunden sollen dadurch sinken. Klare Verantwortlichkeiten, lokale Umsetzungskompetenzen und Effizienzvorteile einer integrierten Wertschöpfungskette nennt Vonovia als weitere Vorteile.

Vonovia bewirtschaftet bereits rund 75.000 Wohnungen im Auftrag Dritter. Das vorhandene Know-how und die bestehenden Strukturen werden nun unter Veveus gebündelt. Die Marke Vonovia bleibt auf das klassische Vermietungsgeschäft ausgerichtet, Veveus spricht professionelle Marktteilnehmer an. Nach Unternehmensangaben bringt Vonovia mehr als 100 Jahre Erfahrung mit immobilienbezogenen Dienstleistungen mit.

Im ersten Halbjahr 2026 erzielte das Segment Value-add externe Erlöse von 79,2 Millionen Euro. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht das einem Plus von 13,8 Prozent. Mit Dienstleistungen für externe Bestandshalter will Vonovia kontinuierliche Einnahmen außerhalb des klassischen Neubaugeschäfts erzielen. Bis 2028 soll der Anteil sämtlicher Non-Rental-Aktivitäten auf 20 bis 25 Prozent des Adjusted EBITDA Total steigen; für Value-add sind 9 bis 12 Prozent vorgesehen.

Berliner Unsicherheit trifft auf große Zahlen

Die politische Debatte in Berlin ist dabei keineswegs erledigt. Die Initiative bereitet einen Antrag auf ein Volksbegehren über einen rechtlich bindenden Volksentscheid vor, während das politische Verfahren zum Rahmengesetz stagniert. Auf Bundesebene droht dem Vorhaben allerdings das Aus: Die Spitzen von Union und SPD wollen die Enteignung großer privater Mietwohnungsbestände verhindern. Nach einem Koalitionsbeschluss soll ein Bundesgesetz künftig regeln, dass Vergesellschaftungsgesetze auf Landesebene die Verstaatlichung privater Mietwohnungen nicht mehr ermöglichen.

Das formelle Verfahren auf Landesebene läuft zunächst weiter. Nach dem offiziellen Start hat die Initiative höchstens sechs Monate Zeit, um den Antrag auf Einleitung eines Volksbegehrens vorzubereiten und 20.000 Unterschriften zu sammeln. Für die anschließende Hauptphase gilt eine Frist von vier Monaten.

Selbst bei einem erfolgreichen Volksbegehren wäre ein Volksentscheid nicht rasch zu erwarten. Wegen behördlicher Prüfungs- und Vorbereitungszeiten von schätzungsweise 1,5 Jahren nach Antragstellung dürfte er voraussichtlich erst deutlich nach der Wahl zum Berliner Abgeordnetenhaus im September 2026 stattfinden. Vorgesehen ist die Überführung privater Wohnungsbestände in eine Anstalt öffentlichen Rechts, die von einem Rätesystem geleitet werden soll.

Der Rechnungshof Berlin schätzt die Gesamtkosten einer Vergesellschaftung auf Basis des Verkehrswerts auf rund 36 Milliarden Euro. Hinzu kämen in den ersten zehn Jahren jährliche Zuschüsse von 700 Millionen bis 1 Milliarde Euro. Eine Studie des IW Köln kommt außerdem zu dem Ergebnis, dass bereits 0,5 Prozentpunkte höhere Finanzierungskosten zusätzliche Ausgaben des Landes Berlin von rund 400 Millionen Euro pro Jahr verursachen würden.

Zum Vergleich: Der Berliner Jahreshaushalt liegt bei 45 Milliarden Euro, die bestehende Verschuldung des Landes bei 68 Milliarden Euro. Die Berliner Schulbauoffensive umfasst rund 5,5 Milliarden Euro. Die geschätzten Entschädigungskosten von 36 Milliarden Euro wären damit mehr als sechsmal so hoch wie diese Schulbauoffensive.

Aktie unter Druck, Dienstleistungsgeschäft im Aufbau

An der Börse schloss die Vonovia-Aktie bei 16,34 Euro. Seit Jahresbeginn verlor sie 33 Prozent und lag damit nur 1,0 Prozent über ihrem 52-Wochen-Tief. JPMorgan senkte vor rund zwei Wochen das Kursziel von 34,50 auf 26,00 Euro. Die Einstufung blieb bei „Overweight“.

Die zurückgestellten Bauvorhaben und der Ausbau von Immobiliendienstleistungen gehören damit zu derselben Bewegung: Vonovia versucht, sich in einem herausfordernden Marktumfeld weniger abhängig vom klassischen Neubau und von politisch schwer kalkulierbaren Märkten zu machen. Auf dem EXPO-REAL-Gelände bekam diese Strategie mit Veveus ein neues Namensschild – während in Berlin die offenen Fragen weiter auf dem Tisch liegen.