Ho-Chi-Minh-Stadt hat am 8. Oktober eine weitere Liste für den Immobilienmarkt veröffentlicht: Zehn zusätzliche Wohnungsbauprojekte dürfen an ausländische Organisationen und Einzelpersonen verkauft werden. Damit geschieht dies bereits zum 13. Mal. Insgesamt sind nun 160 Projekte in der Stadt für diesen Käuferkreis genehmigt.

Für ausländische Interessenten klingt das zunächst nach einer erfreulichen Nachricht. Der Blick ins Kleingedruckte bleibt trotzdem Pflicht. Nicht jedes Projekt ist automatisch offen, nicht jede Zahlung schützt vor späterem Ärger – und ohne das sogenannte Pink Book ist das Eigentum noch nicht amtlich.

Zehn neue Projekte auf der Liste

  • Hochhauswohnkomplex C1–C2 im Wohnbauprojekt Hung Phu, Stadtteil Tam Binh – Entwickler: Hung Phu Invest Joint Stock Company.
  • Wohnbauprojekt Hoang Ha My, Stadtteil An Phu – Entwickler: Hoang Ha My Real Estate Company Limited.
  • Gemischt genutzter Wohn-, Gewerbe- und Bürokomplex, Stadtteil An Khánh – Entwickler: G Homes Housing Development Joint Stock Company.
  • Apartmentkomplex Emerald 68, Handelsname „The Emerald 68“, Stadtteil Bình Hòa – Entwickler: Lê Phong Group Joint Stock Company.
  • Apartmentkomplex Emerald River Park, Handelsname „The Emerald River Park“, Bezirk Lai Thieu – Entwickler: Minh Phuc Real Estate Investment and Development Co., Ltd.
  • Gewerbe-, Apartment- und Hotelkomplex Thanh Loc, Bezirk Thuan An – Entwickler: Thanh Loc Real Estate Investment Co., Ltd.
  • Wohngebiet Loc Phu Gia, Gemeinde Phuoc Hoa – Entwickler: Levacom Real Estate Joint Stock Company.
  • Hochhaus-Apartmentgebäude in Block A des Wohngebiets Tan Phu Ward, Stadtteil Tan My – Entwickler: Bao Gia Joint Stock Company.
  • Apartmentkomplex „Indochina Commercial and Service Center Phase 1“, Stadtteil Dien Hong – Investor: Kingdom Indochina Joint Stock Company.
  • Wohnanlage „Saigon River Complex Residential Area“, Handelsname „Saigon Pearl“, Bauabschnitte 1, 2 und 3B, Stadtteil Thanh My Tay – Investor: Vietnam Land SSG Limited Company.

Rechtliche Grundlage sind das Wohnungsgesetz 2023 und das Dekret 95/2024. Seit dem 1. August 2024 gelten in Vietnam außerdem das neue Wohnungsgesetz und das reformierte Bodengesetz. Ausländer erwerben dabei nicht das Grundstück selbst, sondern zeitlich begrenztes Wohneigentum.

Grundsätzlich läuft der Kauf über lizenzierte Entwickler und Projekte, die für ausländische Käufer freigegeben sind. Investierende Organisationen brauchen eine Investitionsregistrierungsbescheinigung, nicht direkt investierende Organisationen eine gültige Betriebslizenz. Das Projekt darf weder in einem Gebiet der nationalen Verteidigung noch in einer Zone der öffentlichen Sicherheit liegen.

Quoten, Laufzeit und Pink Book

Die Ausländerquote bleibt der entscheidende Engpass. Ausländische Organisationen und Einzelpersonen dürfen höchstens 30 Prozent der Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus besitzen. Bei Einfamilienhäusern gilt eine Obergrenze von 250 Häusern in einem Gebiet mit 10.000 Einwohnern; nach den ergänzenden Informationen wird dies praktisch als höchstens 250 Einzelhäuser pro Verwaltungsbezirk, also Ward, gefasst.

Die Eigentumsdauer beträgt 50 Jahre ab Ausstellung des Eigentumszertifikats. Einmalig kann sie um bis zu 50 Jahre verlängert werden. Wer mit einem vietnamesischen Staatsbürger verheiratet ist, kann dauerhaftes Wohneigentum wie ein vietnamesischer Staatsbürger halten.

Nach vollständiger Zahlung wird das Certificate of Ownership ausgestellt, im Alltag Pink Book genannt. Erst dieses Dokument macht das Eigentum amtlich. Ist die Ausländerquote bereits ausgeschöpft, wird kein Pink Book ausgestellt; dann bleibt unter Umständen nur ein langfristiger Mietvertrag. Nach Ablauf der 50 Jahre fällt das Wohneigentum ohne Verlängerung an den Staat beziehungsweise den Grundstücksberechtigten zurück.

Auch der Weiterverkauf an andere Ausländer ist seit der Reform ausdrücklich zulässig. Bei einem Bestandskauf kann ein eigenes Pink Book über die verbleibende Eigentumsdauer ausgestellt werden, sofern das Objekt innerhalb der Ausländerquote registriert ist. Restlaufzeit und Verlängerungsoption gehören deshalb zwingend in jede Wiederverkaufskalkulation.

Das Bauministerium geht bislang von rund 6.188 Wohneinheiten mit ausgestellten Eigentumsurkunden aus. Seit dem Inkrafttreten des Wohnungsgesetzes 2023 am 1. August 2024 kamen 1.519 Wohneinheiten hinzu.

Was der neue Gesetzentwurf ändern könnte

Ein Entwurf zur Änderung des Wohnungsgesetzes soll den Zugang weiter ordnen. Ausländer mit erlaubter Einreise nach Vietnam sollen Wohnungen durch Kauf oder Mietkauf von Bauträgern erwerben können. Gewerbliche Wohnungen in geeigneten Projekten sollen sie außerdem als Geschenk oder Erbschaft erhalten können.

Für ausländische Organisationen sieht der Entwurf ebenfalls mehrere Wege vor: Sie sollen Wohnungen kaufen, leasen, als Geschenk erhalten oder erben können. Möglich wäre demnach auch der Kauf oder das Leasing von Wohnungen, die bereits rechtmäßig von ausländischen Organisationen oder Einzelpersonen gehalten werden.

Die Projekte dürfen weiterhin nicht in Gebieten liegen, die dem Schutz der nationalen Verteidigung oder der öffentlichen Sicherheit dienen. Der Anteil ausländischen Eigentums bleibt auf höchstens 30 Prozent der Wohnungen in einem einzelnen Mehrfamilienhaus begrenzt. Eine Regelung, nach der ausländische Organisationen und Einzelpersonen einzelne Häuser wie Villen oder Reihenhäuser innerhalb eines Projekts besitzen dürfen, enthält der Entwurf nicht mehr.

Kaufpraxis: Papier, Bankkonto und ein wacher Blick

Für den Kauf genügt in der Regel ein gültiger Reisepass mit legalem Einreisestempel; üblicherweise reicht auch ein Touristenvisum. Eine Aufenthaltserlaubnis ist nicht erforderlich. Der Kaufvertrag liegt auf Vietnamesisch vor, eine beglaubigte englische Fassung ist bei internationalen Käufern üblich.

Gezahlt wird über ein vietnamesisches Bankkonto. Alle Überweisungen sollten sauber dokumentiert werden, denn diese Nachweise werden später für die Ausfuhr des Verkaufserlöses benötigt. Auch Mieteinnahmen und Verkaufserlöse können ausgeführt werden, wenn der Kauf über ein vietnamesisches Bankkonto abgewickelt und die Einnahmen versteuert wurden. Eine lückenlose Dokumentation ist dafür kein Luxus, sondern der Ordner, den man später sehr gern griffbereit hat.

Ratenzahlungen nach Baufortschritt sind üblich. Beim Off-Plan-Kauf sind die Zahlungspläne gesetzlich begrenzt: Bis zur Übergabe darf der Entwickler nur einen Teil des Kaufpreises einziehen. Der Rest wird erst bei Übergabe beziehungsweise bei Ausstellung des Eigentumszertifikats fällig. Seriöse Projekte verfügen über Bankgarantien für den Fall, dass das Bauvorhaben scheitert. Hohe Vorauszahlungen gegen Rabatte gelten dagegen als Warnsignal.

Vor dem Vertragsabschluss sollten ein lokaler Anwalt die Ausländerquote, den Eigentumsnachweis, die Baugenehmigungen und den Zahlungsplan prüfen. Die Quote gehört kurz vor der Unterschrift erneut kontrolliert – in gefragten Projekten kann sie schnell ausgeschöpft sein. Käufe über vietnamesische Bekannte oder Strohmänner sind rechtlich nicht abgesichert und können zum Totalverlust führen.

Preise, Vermietung und die Risiken dahinter

Bei der Ausstellung des Pink Books fällt eine Registrierungsgebühr von 0,5 Prozent des Werts an. Die Mehrwertsteuer ist bei Neubauten vom Entwickler meist bereits im Preis enthalten, der Wartungsfonds liegt üblicherweise bei 2 Prozent. Laufende Grundabgaben gelten im internationalen Vergleich als niedrig.

Neubauwohnungen in zentrumsnahen Lagen von Ho-Chi-Minh-Stadt beginnen bei etwa 2.000 US-Dollar pro Quadratmeter. Gute Projekte in Da Nang können günstiger sein. Vietnamesische Banken vergeben an ausländische Privatkäufer praktisch keine Hypotheken; vollständige Eigenkapitalfinanzierung ist daher einzuplanen. Bruttomietrenditen von 5 bis 8 Prozent sind in guten Lagen möglich, hängen aber stark von Projektqualität und Verwaltung ab.

Ho-Chi-Minh-Stadt ist der größte Markt und bietet hohe Mieten. Hanoi gilt als Verwaltungs- und Konzernstandort, Da Nang und Nha Trang als Küstenmärkte. Auf Phu Quoc sorgt ein touristischer Bauboom für Bewegung, zugleich besteht dort ein entsprechendes Überangebotsrisiko. Metropolen hatten bereits mehrere Jahre deutlicher Preissteigerungen hinter sich, während Phu Quoc Anzeichen eines starken Booms zeigt.

Vermietete Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi werden meist möbliert und von professionellen Verwaltern betrieben. Diese übernehmen häufig Mietersuche, Verträge und vorgeschriebene Meldungen. Mietverhältnisse müssen registriert und Mieteinnahmen korrekt versteuert werden; dokumentierte und versteuerte Einnahmen erleichtern später den Transfer ins Ausland.

In den Küstenstädten ist Ferienvermietung über Betreibergesellschaften verbreitet. Garantierte Renditen sollten anhand der finanziellen Stabilität des Anbieters geprüft werden. Verwalterkosten, Leerstand und Instandhaltung gehören realistisch in die Rechnung – sonst schaut die schöne Rendite am Ende ziemlich zerzaust aus.

Bei Off-Plan-Projekten bleiben Verzögerungen oder Baustopps zentrale Risiken. Die Fertigstellungshistorie des Entwicklers ist deshalb besonders wichtig. Ebenso muss der vietnamesische Dong als Währungsrisiko berücksichtigt werden: Er kann gegenüber Euro und US-Dollar langfristig an Wert verlieren und dadurch in Fremdwährung berechnete Mieteinnahmen schmälern. Renditen sollten konservativ in Dong kalkuliert werden; Währungseffekte sind ein Risiko, keine Renditequelle.

Der Markt richtet sich damit eher an langfristig orientierte Käufer mit sorgfältiger Projektauswahl als an kurzfristige Renditespekulationen. Die wesentlichen Voraussetzungen für einen rechtssicheren Kauf bleiben Projektfreigabe, verfügbare Ausländerquote, ein geprüfter Entwickler, nachvollziehbare Bankzahlungen und das Pink Book als Eigentumsnachweis.